La véritable raison pour laquelle il y a moins d'investisseurs immobiliers aujourd'hui
Cette semaine, je suis tombé sur un article fascinant concernant un changement significatif dans les tendances d'investissement.
L'article discutait des résultats d'une enquête montrant un déclin de la popularité de l'investissement immobilier parmi 1 013 adultes américains, passant de 45 % en 2022 à 34 % en 2023. Il convient de noter que des chiffres similaires sont probablement observés au Canada.
L'immobilier a historiquement séduit de nombreux investisseurs, mais sa popularité peut et va chuter lorsqu'elle s'aligne avec un cycle de hausse des taux d'intérêt.
Analyser le Problème Sous-Jacent
Les événements qui se sont déroulés à l'échelle mondiale après la Covid-19 (y compris les plans de relance gouvernementaux, les confinements globaux et les problèmes de chaîne d'approvisionnement) ont déclenché des pressions inflationnistes intenses. Les banques centrales, comme la Réserve fédérale américaine, ont réagi par des hausses rapides des taux d'intérêt à court terme pour freiner l'inflation.
Par exemple, le taux des fonds fédéraux aux États-Unis a connu dix augmentations consécutives à partir de mars 2022, passant de 0,25 % à 5,25 % – une augmentation de 2 000 % sur 14 mois.
Étant donné la taille de l'économie américaine, qui représente 24 % de l'économie mondiale (note 1), d'autres banques centrales ont dû suivre le mouvement. La Banque du Canada, craignant une fuite de capitaux et une dévaluation potentielle de la monnaie, a imité la stratégie de la Réserve fédérale américaine, portant son taux directeur de 0,25 % à 4,25 % – une augmentation vertigineuse de 1 700 % sur la même période.
Ces hausses sans précédent des taux d'intérêt à court terme ont eu un impact significatif sur les marchés obligataires et, par extension, sur les taux d'intérêt hypothécaires pour les emprunteurs, affectant considérablement la viabilité de l'investissement immobilier.
Considérez un investisseur possédant un immeuble avec un revenu net d'exploitation de 100 000 $. En février 2022, la propriété pouvait supporter un refinancement hypothécaire de 1 646 450 $. (Amortissement 35 ans, taux hypothécaire de 3,10 %). Maintenant, en raison de ces changements, la propriété ne peut soutenir qu'une hypothèque de 1 334 280 $ (taux hypothécaire augmenté à 4,66 %) — une baisse de près de 20 %. Cette diminution drastique de la capacité de refinancement réduit considérablement l'enthousiasme des investisseurs immobiliers, expliquant la baisse de popularité de cette voie d'investissement, particulièrement dans des classes d'actifs robustes comme les propriétés multifamiliales, la situation est aggravée. Les vendeurs dans ces secteurs sont généralement peu enclins à se séparer de leurs actifs à moins qu'ils ne se voient offrir un prix de vente satisfaisant.
Mise à jour de problèmes supplémentaires
Indéniablement, d'autres facteurs contribuent au climat actuel de l'immobilier. Certains secteurs immobiliers, comme les bureaux, ont connu une augmentation des taux d'inoccupation au cours des dernières années. La montée de la culture du télétravail parmi de nombreuses entreprises a radicalement modifié le paysage de la demande de bureaux, affectant ainsi la capacité d'emprunt des investisseurs. De même, le secteur de l'immobilier commercial fait face depuis longtemps à ses propres défis.
La concurrence croissante du commerce en ligne, amplifiée par l'impact des récents confinements liés à la Covid-19, a contraint de nombreux petits magasins de détail à fermer ou à réduire considérablement leur volume de ventes.
La Voie à Suivre
Despite these hurdles, the solution for real estate investors remains straightforward. Real estate continues to be a powerful tool for wealth creation and inflation hedge.
Its unique appeal: banks can lend against it, providing investors with the leverage needed to grow their portfolios.
Dans notre environnement inflationniste qui a commencé à grimper depuis 2021, il est plus important que jamais pour les propriétaires de biens d'améliorer la santé financière de leur propriété. Les propriétaires doivent traiter chaque propriété comme une entité commerciale individuelle. Tout comme les entreprises cotées en bourse s'efforcent de générer des rendements pour leurs actionnaires, les propriétaires immobiliers devraient considérer leurs propriétés de la même manière. En fournissant des services et des commodités supérieurs aux locataires, les propriétaires peuvent améliorer les finances de leur propriété. Chaque augmentation incrémentielle du revenu net d'exploitation augmente directement la valeur de la propriété.
Ainsi, quel que soit le niveau des taux d'intérêt ou les conditions économiques générales, un propriétaire proactif peut toujours prospérer
Note 1 source: https://www.visualcapitalist.com/u-s-share-of-global-economy-over-time/
Mikael Kurkdjian, le courtier inscrit (DA au Québec) avec Immobilier Baron et courtier immobilier agréé sur les marchés du Québec et de l'Ontario au Canada. Mikael est également lui-même un investisseur immobilier multifamilial.
