Dans le monde multiforme de l'immobilier commercial, un élément prend souvent les investisseurs au dépourvu : les changements soudains de politique. En mars 2022, les banques centrales du monde occidental ont adopté une position agressive contre l'inflation, en augmentant les taux directeurs à court terme. Si l'efficacité de cette stratégie est sujette à débat, l'effet d'entraînement sur les marchés obligataires et hypothécaires a été indéniable, entraînant une hausse des taux obligataires à 5 ans et à 10 ans. commercial real estate, one component that often catches investors off guard is sudden policy changes. In March 2022, the central banks of the Western world adopted an aggressive stance against inflation, hiking short-term policy rates. While the efficacy of this strategy is up for debate, the ripple effect on the bond and mortgage markets was undeniable, leading to an uptick in the 5-year and 10-year bond rates.
Le secteur de l'immobilier commercial, avec ses courtiers et ses investisseurs multifamiliaux, a ressenti les ondes de choc de ces changements.
Notamment, même si les prêts hypothécaires assurés par la SCHL sont généralement favorables aux propriétaires d'immeubles d'habitation, nous avons assisté à une hausse significative des taux à partir de mars 2022. Alors, comment les investisseurs en immobilier collectif qui acquièrent des biens dans ce paysage changeant peuvent-ils protéger leurs investissements ?
Dévoiler la matrice du succès dans l'investissement multifamilial
La matrice de réussite d'un investisseur en immobilier collectif se résume à un aspect important : le potentiel locatif du bien. Il est essentiel de s'assurer que les loyers actuels de l'immeuble ciblé sont nettement supérieurs à la moyenne. Cela permet non seulement de se prémunir contre d'éventuelles erreurs de gestion, mais aussi de se prémunir contre de futures hausses des taux d'intérêt.
Considérons un immeuble urbain typique, en supposant qu'il n'y a pas de besoin immédiat d'améliorations substantielles des immobilisations. Si les loyers ont un potentiel de hausse de 50 % (ou plus) et que la propriété est achetée à sa juste valeur marchande, avec un taux de capitalisation de 4,25 % et un taux hypothécaire de 4,8 % sur cinq ans assuré par la SCHL, les perspectives de l'investissement sont extrêmement positives.
Par exemple, une propriété avec des revenus bruts de 200 000 $ et un ratio de dépenses de 40 % génère un revenu d'exploitation net de 120 000 $. Si l'investisseur peut réaliser 70 % de la hausse des loyers sur cinq ans, un bien acheté 2 823 529 $ en 2023 pourrait valoir 3 811 764 $ en 2028, en supposant un taux de capitalisation constant de 4,25 %. Cela implique une appréciation de la valeur du bien de 35 % et une appréciation impressionnante des capitaux propres de 89 %,
avec un ratio prêt/valeur de 57 % et un acompte de 43 %. Il s'agit d'un scénario très plausible dans notre paysage d'investissement multifamilial, même sans tenir compte des effets potentiels de l'inflation sur les loyers.
L'évolution du paysage de l'immobilier commercial et de l'investissement multifamilial
Le secteur de l'immobilier commercial, en particulier l'investissement multifamilial, n'est pas étranger aux frustrations. L'époque des faibles taux d'intérêt de la période Covid-19 est révolue, mais les opportunités ne manquent pas. La situation actuelle est caractérisée par un mélange de vendeurs désireux de se débarrasser de leurs biens et d'investisseurs à long terme à la recherche d'affaires viables. Le secret de la réussite en tant qu'investisseur dans l'immobilier collectif réside dans l'achat de biens dont les loyers sont prometteurs à des prix de marché équitables, et dans la gestion de ces biens sur le long terme.
Chez Baron Realty, nous excellons à combler le fossé entre les acheteurs et les vendeurs d'immeubles d'habitation. Nous offrons des services de courtage de premier ordre pour les transactions d'appartements sur les marchés de l'Ontario et du Québec.