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How to buy a multifamily property in Montreal
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Comment acheter un immeuble multirésidentiel à Montréal : Guide étape par étape

Par Mikael,

Montreal’s vibrant real estate market offers opportunities for investing in multifamily real estate for those looking to invest in multi-family properties.
Whether you’re a seasoned investor or a first-time buyer, this simple guide will walk you through the key steps to successfully navigate the process.

1. L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement : un vieil adage qui reste toujours valable dans l'investissement immobilier

Les quartiers diversifiés de Montréal offrent chacun des avantages uniques. Prenez en compte les facteurs suivants :

a) Proximité des universités : Les propriétés situées près de l'Université McGill, de l'Université Concordia ou de l'Université de Montréal attirent une forte demande locative de la part des étudiants tout au long de l'année (surtout pendant l'année scolaire).
assurant un taux d’occupation constant.
b) Transports en commun : Un accès facile aux stations de métro et aux lignes d'autobus constitue un atout majeur pour les locataires, augmentant l'attrait de votre propriété et son potentiel de revenus locatifs
c) Centre-ville : Les propriétés situées au centre-ville génèrent des loyers élevés en raison de leur emplacement central et de leur proximité avec les commodités. Cependant, elles s’accompagnent également de prix d’achat beaucoup plus élevés (c’est-à-dire des taux de capitalisation faibles).
d) Quartiers en plein essor : Explorez des quartiers comme Rosemont–La Petite-Patrie, Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension, le Sud-Ouest et Verdun, qui offrent un potentiel d’investissement intéressant avec de solides perspectives de croissance (oui, même aujourd’hui !)

2. État du bâtiment et diligence raisonnable :

a) Inspection approfondie : Faites appel à un inspecteur en bâtiment qualifié pour évaluer l’intégrité structurelle, les systèmes électriques et de plomberie, ainsi que l’état général de la propriété. Cela vous aidera à identifier les coûts de réparation potentiels après l’achat et à négocier efficacement en cas de problèmes graves découverts.
b) Rapport environnemental : Commandez une évaluation environnementale pour détecter d’éventuels problèmes de contamination pouvant affecter la valeur de la propriété et poser des risques pour les locataires (cela est généralement effectué par le vendeur et non par l’acheteur, car le rapport devrait appartenir au vendeur, mais cela peut varier selon les cas).
the report should belong to the seller, but this is something that varies on a case by case basis).
c) Examen des baux et des documents : Analysez attentivement les baux existants, les lettres de renouvellement et les registres de dépenses pour comprendre le revenu net d’exploitation et les dépenses d’exploitation de la propriété.
d) Taille des unités : Prenez en compte la taille et la disposition des unités. Les petites unités peuvent être plus difficiles à louer dans certains marchés, tandis que les unités plus grandes peuvent attirer des familles ou des locataires recherchant plus d’espace, ce qui peut permettre de demander un loyer plus élevé.
3. Financement et aspects juridiques :

a) Obtenir un financement : Obtenez une opinion pour un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur réputé. Explorez différentes options de financement et comparez les taux d’intérêt et les conditions.
b) Représentation juridique : Engagez un avocat spécialisé en immobilier ou un notaire pour examiner l’acte d’achat, effectuer les recherches de titres et garantir une transaction fluide.
c) Les courtiers immobiliers multirésidentiels peuvent préparer votre offre d’achat, mais certains acheteurs préfèrent faire vérifier ces offres par leur avocat ou notaire.
4. Négociation et clôture :

a) Analyse de marché : Effectuez une recherche approfondie sur les propriétés comparables dans la région pour déterminer un prix d’offre équitable (encore une fois, votre courtier en immobilier multirésidentiel peut vous fournir ces informations).
b) Négociation efficace : Soyez prêt à négocier avec le vendeur sur le prix, la date de clôture et d’autres conditions pendant le processus d’offre. Il est préférable de négocier ces aspects dès le départ avant qu’une offre ne soit acceptée.
c) Finalisation de l’achat : Une fois qu’un accord est conclu, travaillez avec votre notaire pour finaliser l’achat et transférer la propriété.
5. Gestion immobilière :

a) Sélection des locataires : Mettez en place un processus de sélection rigoureux pour garantir des locataires fiables et responsables.
b) Entretien et réparations : Établissez un plan d’entretien proactif pour maintenir la propriété en bon état et attirer des locataires de qualité (c’est une étape clé, car les locataires problématiques peuvent poser des difficultés pour vous et les autres locataires).
c) Perception des loyers : Développez une politique et un système clairs pour la perception des loyers afin d’assurer des paiements ponctuels (il existe aujourd’hui de nombreux logiciels pouvant faciliter cette étape).
Investir dans le marché multirésidentiel de Montréal est une entreprise gratifiante pour l’investisseur patient et prudent.

En suivant ces étapes simples et en effectuant une diligence raisonnable approfondie, vous pouvez augmenter vos chances de succès et constituer un portefeuille immobilier rentable, une propriété à la fois.

Mikael Kurkdjian est un courtier spécialisé en immeubles multirésidentiels chez Baron Realty. Vous pouvez le joindre à l’adresse info@baronrealty.ca

Pour les immeubles plus grands, le projet de loi 122, pertinent aux immeubles locatifs à Montréal, peut s’appliquer

 

Parfois, les immeubles à vendre sont de véritables joyaux. D'autres peuvent nécessiter davantage de travaux après l'achat

 

De nombreux immeubles similaires dans l'arrondissement du Plateau-Mont-Royal
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Naviguer dans l'évolution de l'immobilier commercial : l'investissement multifamilial dans un contexte de hausse des taux d'intérêt

Par Mikael,

Dans le monde multiforme de l'immobilier commercial, un élément prend souvent les investisseurs au dépourvu : les changements soudains de politique. En mars 2022, les banques centrales du monde occidental ont adopté une position agressive contre l'inflation, en augmentant les taux directeurs à court terme. Si l'efficacité de cette stratégie est sujette à débat, l'effet d'entraînement sur les marchés obligataires et hypothécaires a été indéniable, entraînant une hausse des taux obligataires à 5 ans et à 10 ans. commercial real estate, one component that often catches investors off guard is sudden policy changes. In March 2022, the central banks of the Western world adopted an aggressive stance against inflation, hiking short-term policy rates. While the efficacy of this strategy is up for debate, the ripple effect on the bond and mortgage markets was undeniable, leading to an uptick in the 5-year and 10-year bond rates.

Le secteur de l'immobilier commercial, avec ses courtiers et ses investisseurs multifamiliaux, a ressenti les ondes de choc de ces changements.

Notamment, même si les prêts hypothécaires assurés par la SCHL sont généralement favorables aux propriétaires d'immeubles d'habitation, nous avons assisté à une hausse significative des taux à partir de mars 2022. Alors, comment les investisseurs en immobilier collectif qui acquièrent des biens dans ce paysage changeant peuvent-ils protéger leurs investissements ?

Dévoiler la matrice du succès dans l'investissement multifamilial

La matrice de réussite d'un investisseur en immobilier collectif se résume à un aspect important : le potentiel locatif du bien. Il est essentiel de s'assurer que les loyers actuels de l'immeuble ciblé sont nettement supérieurs à la moyenne. Cela permet non seulement de se prémunir contre d'éventuelles erreurs de gestion, mais aussi de se prémunir contre de futures hausses des taux d'intérêt.

Considérons un immeuble urbain typique, en supposant qu'il n'y a pas de besoin immédiat d'améliorations substantielles des immobilisations. Si les loyers ont un potentiel de hausse de 50 % (ou plus) et que la propriété est achetée à sa juste valeur marchande, avec un taux de capitalisation de 4,25 % et un taux hypothécaire de 4,8 % sur cinq ans assuré par la SCHL, les perspectives de l'investissement sont extrêmement positives.

Par exemple, une propriété avec des revenus bruts de 200 000 $ et un ratio de dépenses de 40 % génère un revenu d'exploitation net de 120 000 $. Si l'investisseur peut réaliser 70 % de la hausse des loyers sur cinq ans, un bien acheté 2 823 529 $ en 2023 pourrait valoir 3 811 764 $ en 2028, en supposant un taux de capitalisation constant de 4,25 %. Cela implique une appréciation de la valeur du bien de 35 % et une appréciation impressionnante des capitaux propres de 89 %,

avec un ratio prêt/valeur de 57 % et un acompte de 43 %. Il s'agit d'un scénario très plausible dans notre paysage d'investissement multifamilial, même sans tenir compte des effets potentiels de l'inflation sur les loyers.

L'évolution du paysage de l'immobilier commercial et de l'investissement multifamilial

Le secteur de l'immobilier commercial, en particulier l'investissement multifamilial, n'est pas étranger aux frustrations. L'époque des faibles taux d'intérêt de la période Covid-19 est révolue, mais les opportunités ne manquent pas. La situation actuelle est caractérisée par un mélange de vendeurs désireux de se débarrasser de leurs biens et d'investisseurs à long terme à la recherche d'affaires viables. Le secret de la réussite en tant qu'investisseur dans l'immobilier collectif réside dans l'achat de biens dont les loyers sont prometteurs à des prix de marché équitables, et dans la gestion de ces biens sur le long terme.

Chez Baron Realty, nous excellons à combler le fossé entre les acheteurs et les vendeurs d'immeubles d'habitation. Nous offrons des services de courtage de premier ordre pour les transactions d'appartements sur les marchés de l'Ontario et du Québec.

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Investissement multifamilial - La relation entre le taux de capitalisation et le potentiel de hausse

Par Mikael,

Investing in real estate, especially multifamily propertiesInvestir dans l'immobilier, en particulier dans les immeubles multifamiliaux, peut s'avérer une entreprise gratifiante à long terme. Pour prendre des décisions éclairées, il est essentiel de comprendre des concepts essentiels tels que le taux de capitalisation (cap rate) et le potentiel de croissance des revenus locatifs. Cet article vise à mettre en lumière la relation entre le taux de capitalisation et le potentiel de hausse, qui est souvent mal comprise sur le marché immobilier, car la plupart des vendeurs et des investisseurs parlent du taux de capitalisation sans mentionner le potentiel de hausse des loyers.

Immobilier multifamilial - Le taux de capitalisation

Le taux de capitalisation (cap rate) est défini comme le revenu net d'un bien immobilier divisé par le prix de vente. Il s'agit d'un indicateur important utilisé par les investisseurs pour évaluer les investissements potentiels. Cependant, le taux de capitalisation ne donne pas à lui seul une image complète du potentiel d'un investissement. Le potentiel de croissance des revenus locatifs joue également un rôle important dans le processus de prise de décision.

orsqu'un acheteur ou un investisseur multifamilial perçoit un potentiel de hausse substantiel dans les revenus locatifs d'un bien immobilier, il peut être disposé à accepter un taux de capitalisation plus faible au moment de l'achat. En effet, l'investisseur s'attend à ce que le revenu net du bien augmente une fois les loyers relevés, ce qui se traduira par un taux de capitalisation plus élevé et justifiera le prix d'achat initial. Bien entendu, l'augmentation des loyers s'accompagne souvent de coûts, tels que des rénovations, qui peuvent faire l'objet d'une autre discussion.

Le taux de capitalisation et le lien avec le potentiel de hausse

En revanche, si un bien présente un potentiel de hausse limité, l'acheteur potentiel peut exiger un taux de capitalisation plus élevé. En effet, l'acheteur s'attend à ce que le revenu net du bien n'augmente pas de manière significative à l'avenir, et il a donc besoin d'un rendement initial plus élevé pour justifier cet investissement. Ainsi, en tant que propriétaires d'immeubles multifamiliaux et courtiers en immobilier commercial, il est essentiel de prendre en compte à la fois le taux de capitalisation et le potentiel de hausse lors de l'évaluation des opportunités d'investissement. Le taux de capitalisation seul est insuffisant si l'on ne comprend pas le potentiel de croissance des revenus locatifs.

Conclusion

En résumé, la relation entre le taux de capitalisation et le potentiel de hausse peut être décrite comme suit : plus le potentiel de hausse des loyers est faible, plus le taux de capitalisation sera élevé ; inversement, plus le potentiel de hausse des loyers est élevé, plus le taux de capitalisation peut être faible.

Il est essentiel de comprendre la relation complexe entre le taux de capitalisation et le potentiel de hausse pour prendre des décisions éclairées en matière d'investissement multifamilial.

Immobilier Baron est une agence immobilière spécialisée dans la mise en relation d'acheteurs et de vendeurs d'immeubles d'habitation. Mikael Kurkdjian travaille en partenariat avec Ramona Ursu et une équipe de professionnels de l'immobilier afin d'offrir les meilleurs services de courtage aux transactions d'appartements en Ontario et au Québec. mkurkdjian@baronrealty.ca