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Le secteur multifamilial ne peut plus supporter de nouveaux contrôles des loyers ou plafonnements

Par Mikael,

Ces derniers mois, nous avons vu de nombreux articles de presse et même des politiques gouvernementales plafonnant les augmentations de loyers pour les propriétaires, tandis que les médias et les politiciens tentent de faire porter la responsabilité des problèmes de logement au Canada sur les hausses de loyer des propriétaires d’immeubles multifamiliaux. Certes, l’impact dévastateur de l’inflation sur le pouvoir d’achat a affecté tout le monde négativement. Cependant, blâmer les propriétaires pour le problème d’accessibilité au logement est totalement absurde. La vérité est que les dépenses des propriétaires ne sont pas plafonnées, et pire encore, les taux d’intérêt hypothécaires ne le sont pas non plus—et tous deux ont considérablement augmenté ces dernières années.

Ayant travaillé comme courtier immobilier à temps plein pendant les 21 dernières années, et me concentrant sur les immeubles à appartements dans la région du Grand Montréal depuis 16 ans, je n’ai jamais vécu une telle tourmente liée aux taux d’intérêt hypothécaires comme en 2022, lorsque les taux ont bondi de près de 250 points de base presque du jour au lendemain.

Cela a effectivement été dramatique et a eu un impact négatif sur le pouvoir d'achat des acheteurs, réduisant ainsi les volumes de ventes pour nous tous. Cependant, nous pourrions faire face à un problème encore plus important dans l'année à venir.

Dans notre industrie immobilière, la plupart d'entre nous, ainsi que nos clients, dépendons de l'effet de levier. Où en seraient les prix de l'immobilier sans cet effet de levier ? C'est une discussion pour un autre jour.

Les 12 prochains mois sont cruciaux

Les 12 prochains mois seront cruciaux pour le marché des immeubles à revenus en raison des événements dramatiques que nous avons vécus pendant la période de la COVID-19, particulièrement entre avril 2020 et mars 2021, lorsque les taux d'intérêt ont chuté à près de zéro.

C'était, bien sûr, un moment idéal pour acheter de l'immobilier ou financer des propriétés existantes à des taux d'intérêt historiquement bas. Cependant, cela pourrait se retourner contre les emprunteurs dans les 12 prochains mois si les taux d'intérêt restent aux niveaux actuels. Pourquoi ?

Depuis mars 2021, les emprunteurs immobiliers ont fait face à des hausses de taux significatives, dont la plupart ont eu lieu entre novembre 2021 et août 2022. Le véritable impact de ces hausses de taux se fera sentir lors des renouvellements hypothécaires de 2025 (beaucoup d'hypothèques ont des termes de 5 ans), car l'investissement multifamilial repose essentiellement sur les chiffres et l'effet de levier.

Vue d'ensemble des chiffres

Par exemple, une hypothèque de 1 million de dollars contractée en 2020 à un taux d'intérêt de 2 %, amortie sur 35 ans, aurait un service de la dette de 39 700 $ par an. En 2025, le solde restant sur cette hypothèque serait de 897 000 $. Si l'emprunteur décide de ne pas refinancer et continue de rembourser le prêt, la période d'amortissement serait de 30 ans au moment du renouvellement, contre les 35 ans initiaux. D'après mon expérience, il est très difficile de prolonger la période d'amortissement avec les prêteurs canadiens, à moins que l'emprunteur ne refinance, ajoute au montant de l'hypothèque et paie les frais de renouvellement ou de demande de prêt applicables. Alors, qu'est-ce que cela signifierait pour l'emprunteur ?

En supposant que les taux d'intérêt restent aux niveaux actuels, avec des taux de la SCHL sur 5 ans autour de 4,0 %, l'hypothèque initiale de 1 000 000 $, amortie sur 35 ans à un taux d'intérêt de 2 %, aurait un solde de 897 000 $ au moment du renouvellement en 2025, avec une période restante de 30 ans à un taux de 4,0 %. Le service de la dette passerait de 39 700 $ par an en 2020 à 51 132 $ en 2025, soit une augmentation de 29 % du service de la dette malgré une diminution de plus de 10 % du montant de l'hypothèque.

Ici, je suppose que cet investisseur immobilier est un investisseur multifamilial compétent et qu'il a réussi à suivre les loyers du marché, puisque les loyers moyens dans la région du Grand Montréal ont augmenté de 20 % entre 2020 et 2023 (source : SCHL). https://shorturl.at/gJmSUCette augmentation de 20 % aiderait à compenser une partie de l'augmentation du service de la dette.

Dans l'exemple ci-dessus, je n'ai rien abordé au-delà des taux d'intérêt hypothécaires—aucune mention des coûts de chauffage accrus, des primes d'assurance, des dépenses de rénovation, etc. Mon focus est uniquement sur ce que nous pouvons voir dans les graphiques : la hausse des taux d'intérêt hypothécaires.

Maintenant, imaginez si des contrôles de loyer supplémentaires étaient imposés à l'investisseur/propriétaire. Le Tribunal administratif du logement du Québec est puissant et fixe les montants autorisés pour les augmentations de loyer, mais sa formule ne prend pas en compte le risque lié aux taux d'intérêt. Ses calculs se concentrent uniquement sur les loyers bruts, les vacances locatives, les rénovations et les dépenses utilitaires et administratives, sans tenir compte des hausses des taux d'intérêt.

Toute forme de contrôle des loyers supplémentaire par rapport à ce que nous avons aujourd'hui serait catastrophique pour la communauté des investisseurs et propriétaires d'immeubles multifamiliaux. Sans flux de trésorerie adéquat pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers, il est impossible que notre parc immobilier vieillissant reçoive les financements nécessaires pour entretenir ces propriétés, que ce soit pour les locataires ou pour les propriétaires, si des plafonds restrictifs sont imposés sur les loyers. Le marché libre pénalisera les propriétaires qui tentent de surfacturer les locataires—nous n'avons pas besoin de plus de législation à ce sujet. La solution à notre problème d'abordabilité du logement est de faciliter la construction de nouvelles propriétés et d'augmenter l'offre de logements, et non de pénaliser les propriétaires qui sont déjà affectés par les pressions inflationnistes sans plafonds sur leurs dépenses ou leurs coûts d'emprunt.

 

CategoriesTaux d'intérêt Opinion

La Banque du Canada revient à la normale, qu'est-ce que cela signifie pour les propriétaires d'immeubles collectifs ?

Par Mikael,

Dans le communiqué de presse du 21 mars 2024, la Banque du Canada annonce un retour à la « normalité », indiquant qu'elle est sur le point d'achever la normalisation de son bilan.

Retour à la normale : le bilan de la Banque du Canada après le resserrement quantitatif.

Depuis avril 2022, des efforts concertés ont été déployés pour réduire la taille du bilan de la Banque. Si l'on examine les avoirs de la Banque du Canada en obligations d'épargne du gouvernement canadien, on constate une forte réduction. Après avoir culminé à près de 435 milliards de dollars en décembre 2021, les avoirs sont tombés à environ 260 milliards de dollars au début du mois de mars 2024.

Quelles sont les implications pour les taux d'intérêt et pourquoi cela est-il important ?
Pour certains, cela peut sembler négligeable au regard de l'encours total du marché de la dette hypothécaire au Canada, évalué à environ 1,8 trillion de dollars.

Pourtant, ce changement est profondément significatif. La diminution de 40 % des obligations d'épargne détenues par la Banque du Canada a nécessité la vente de 175 milliards de dollars supplémentaires d'obligations d'épargne à des entités autres que la Banque du Canada.

Cette nouvelle cohorte d'acheteurs - privés, particuliers ou institutionnels - a exigé des rendements attrayants, ce qui a maintenu les taux d'intérêt à un niveau élevé.

Lors de discussions avec des propriétaires et des investisseurs dans le domaine du courtage de logements collectifs, beaucoup anticipent une baisse des taux d'intérêt dans le courant de l'année. Cette attente conduit les vendeurs à retarder la vente de leurs biens, prévoyant des valeurs plus élevées à mesure que les taux d'intérêt baissent, les taux de capitalisation diminuent Cette action fait bien sûr diminuer les biens disponibles à l'achat, ce qui complique les acquisitions.

Cependant, de notre point de vue à Baron Realty au 26 mars 2024, même une baisse potentielle des taux n'est pas susceptible d'être substantielle.
Si l'on examine les taux des obligations d'épargne du gouvernement du Canada à 5 ans depuis 2001, le taux actuel de 3,44 % - bien qu'élevé par rapport au taux de 0,35 % de 2020, année atypique en raison de la pandémie de COVID-19 , reste inférieur aux taux du début des années 2000, qui tournaient autour de 5,57 %.
(voir le tableau ci-dessous)

Pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers, l'accent doit être mis sur le contrôle des revenus et des dépenses.Augmenter les revenus en améliorant les unités pour les aligner sur les loyers du marché et minimiser les dépenses augmentera intrinsèquement la valeur de la propriété.

Compter sur les politiques de la Banque centrale ou sur les fluctuations du marché obligataire pour faire baisser les taux n'est pas une stratégie proactive. L'amélioration du revenu net d'exploitation d'un bien immobilier augmente naturellement sa valeur, indépendamment de l'évolution des taux d'intérêt.

CategoriesInvestissement immobilier

Pourquoi investir dans l'immobilier ?

Par Mikael,

Pourquoi investir dans l'immobilier ?

L'investissement dans l'immobilier au Canada est un sujet dont la popularité fluctue, à l'instar d'autres sujets d'intérêt. Un coup d'œil sur Google Trends au cours des cinq dernières années reflète cette nature cyclique.

Mais au-delà des sujets à la mode, ceux qui ont investi de manière cohérente dans l'immobilier sur le long terme ont accumulé un patrimoine important, indépendamment des fluctuations économiques.

Ainsi, au cours des derniers mois, le taux d'intérêt de l'obligation hypothécaire du Canada à 5 ans est passé de 4,12 % début septembre à 3,54 % le 14 décembre 2023.

Cette baisse a suscité l'optimisme de nombreux propriétaires et investisseurs, qui espèrent que cette tendance se poursuivra en 2024 et 2025. Si c'est le cas, cela pourrait rendre le financement de nouveaux achats ou ventes de biens immobiliers plus accessible grâce à la baisse des taux d'intérêt.

Ce point de vue n'est pas sans fondement. En théorie, la baisse des taux d'intérêt devrait susciter l'intérêt des investisseurs immobiliers. Toutefois, l'investissement immobilier doit être un effort continu, indépendamment des fluctuations des taux d'intérêt.

Pourquoi donc envisager d'investir dans l'immobilier au Canada ?

Il y a toujours des vendeurs qui doivent ou veulent vendre pour différentes raisons (âge avancé, dissolution d'un partenariat, besoin de déménager, retraite, lassitude de l'investissement immobilier pour diverses raisons, etc.), mais pourquoi les investisseurs en immobilier multifamilial voudraient-ils investir au Canada ?

1 – Un marché stable avec une population croissante:Le marché immobilier canadien est robuste et stable. La demande de logements collectifs est constante, d'autant plus que la population canadienne, qui a presque triplé depuis 1950, continue de croître. Selon les projections des Nations Unies, cette tendance devrait rester positive au cours des 30 à 50 prochaines années, ce qui indique un besoin continu de logements.

2 – Avantages fiscaux : L'investissement dans des biens immobiliers locatifs au Canada offre des avantages fiscaux considérablesLe code fiscal actuel permet de déduire les intérêts des paiements hypothécaires, les frais d'exploitation et les coûts de rénovation. Ces mesures incitatives font de l'immobilier une option d'investissement attrayante.

3 – Se prémunir contre l'inflation et la dépréciation de la monnaie:Le déficit du gouvernement fédéral canadien s'élève à environ 1,2 trillion de dollars.

et une masse monétaire croissante (multipliée par 5 depuis 2000), la valeur des actifs réels tels que l'immobilier a tendance à augmenter. Cette tendance inflationniste signifie que l'immobilier peut servir de couverture efficace contre la diminution du pouvoir d'achat de la monnaie.

4 – L'investissement immobilier en tant qu'entreprise : Un immeuble d'habitation est, par essence, une entreprise autonomeSi vous possédez plusieurs immeubles, vous gérez essentiellement plusieurs entreprises. La clé du succès dans cette entreprise est la satisfaction des locataires. En investissant dans vos biens, en améliorant les conditions de vie et en augmentant les revenus locatifs, vous bénéficiez non seulement des locataires, mais vous augmentez également la valeur de votre investissement. Par conséquent, les investisseurs immobiliers astucieux qui accordent la priorité à leurs locataires peuvent créer une valeur significative dans leur portefeuille.

En conclusion, l'investissement immobilier au Canada offre un mélange unique de stabilité, d'avantages fiscaux, de protection contre l'inflation et la possibilité de développer une entreprise. Il s'agit d'une voie d'investissement qui mérite d'être envisagée par toute personne intéressée par la constitution d'un patrimoine à long terme.