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La Banque du Canada revient à la normale, qu'est-ce que cela signifie pour les propriétaires d'immeubles à logements multiples ?

Dans le communiqué de presse daté du 21 mars 2024, la Banque du Canada a annoncé un retour à la « normalité », indiquant qu'elle approche de la fin de ses efforts de normalisation de son bilan.

Going back to normal: The Bank of Canada’s balance sheet after quantitative tightening – Bank of Canada

Depuis avril 2022, un effort concerté a été déployé pour réduire la taille de leur bilan. En examinant les avoirs de la Banque du Canada en obligations d'épargne du gouvernement du Canada, une réduction marquée est évidente. D'un pic en décembre 2021 de près de 435 milliards de dollars, les avoirs ont chuté à environ 260 milliards de dollars début mars 2024.

Quelles implications cela a-t-il pour les taux d'intérêt, et pourquoi est-ce important ?
Pour certains, cela peut sembler négligeable face au marché total des dettes hypothécaires du Canada, évalué à environ 1,8 trillion de dollars.

Pourtant, ce changement est profondément significatif. La diminution de 40 % des avoirs en obligations d'épargne par la Banque du Canada a nécessité la vente de 175 milliards de dollars supplémentaires en obligations d'épargne à des entités autres que la Banque du Canada.
Cette nouvelle cohorte d'acheteurs—privés, de détail ou institutionnels—a exigé des rendements attractifs, maintenant ainsi les taux d'intérêt à un niveau élevé.

Lors de discussions avec des propriétaires et des investisseurs dans le domaine du courtage immobilier multifamilial, beaucoup anticipent une baisse des taux d'intérêt plus tard dans l'année.
Cette attente pousse les vendeurs à reporter la vente de leurs propriétés, anticipant une augmentation des valeurs à mesure que les taux d'intérêt baissent et que les taux de capitalisation diminuent. Cette action réduit bien sûr le nombre de propriétés disponibles à l'achat, compliquant les acquisitions.

Cependant, de notre point de vue chez Immobilier Baron en date du 26 mars 2024, même une éventuelle baisse des taux est peu susceptible d'être substantielle.
En examinant les taux des obligations d'épargne du gouvernement du Canada à 5 ans depuis 2001, le taux actuel de 3,44%—bien qu'élevé par rapport au taux de 0,35% de 2020, une année atypique en raison de la pandémie de COVID-19—reste
inférieur aux taux du début des années 2000, qui avoisinaient les 5,57 %

Pour les propriétaires fonciers et les investisseurs immobiliers, l'accent devrait être mis sur le contrôle des revenus et des dépenses.
Augmenter les revenus en modernisant les unités pour les aligner sur les loyers du marché et en minimisant les dépenses augmentera naturellement la valeur de la propriété.

Se reposer sur les politiques de la Banque centrale ou sur les fluctuations du marché obligataire pour réduire les taux n'est pas une stratégie proactive. Améliorer le revenu net d'exploitation d'un bien immobilier augmente naturellement sa valeur, indépendamment des mouvements des taux d'intérêt.

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Pourquoi investir dans l'immobilier?

Pourquoi investir dans l'immobilier?

L'investissement immobilier au Canada est un sujet dont la popularité fluctue, tout comme d'autres sujets d'intérêt. Un examen des tendances Google au cours des cinq dernières années reflète cette nature cyclique.

Mais au-delà des sujets tendance, ceux qui ont investi de manière constante dans l'immobilier sur le long terme ont construit une richesse significative, indépendamment des fluctuations économiques.

Ces derniers mois, par exemple, nous avons assisté à une baisse du taux d'intérêt de l'obligation hypothécaire canadienne à 5 ans, passant de 4,12 % début septembre à 3,54 % le 14 décembre 2023.

Cette baisse a suscité un optimisme parmi de nombreux propriétaires et investisseurs, nourrissant l'espoir que cette tendance se poursuive en 2024 et 2025. Si tel est le cas, cela pourrait faciliter le financement de nouveaux achats ou ventes de propriétés grâce à des taux d'intérêt plus bas.

Cette perspective n'est pas dénuée de fondement. En théorie, des taux d'intérêt plus bas devraient susciter l'intérêt des investisseurs immobiliers. Cependant, l'investissement immobilier devrait être une démarche continue, indépendamment des fluctuations des taux d'intérêt.

Alors, pourquoi devrait-on envisager d'investir dans l'immobilier au Canada ?

Il y a toujours des vendeurs qui ont besoin ou souhaitent vendre pour diverses raisons (vieillesse, dissolution de partenariat, nécessité de déménager, retraite, lassitude d'investir dans l'immobilier pour diverses raisons, etc.). Mais pourquoi les investisseurs en immobilier multifamilial voudraient-ils investir au Canada ?

1 – Marché stable avec une population en croissance : Le marché immobilier canadien est robuste et stable. Il existe une demande constante pour les propriétés multifamiliales, d'autant plus que la population du Canada, qui a presque triplé depuis 1950, continue de croître. Cette tendance devrait rester positive pour les 30 à 50 prochaines années selon les projections de l'ONU, indiquant un besoin continu en logements.

2 – Avantages fiscaux : Investir dans des propriétés locatives au Canada offre d'importants avantages fiscaux. Le code fiscal actuel permet de déduire la partie des intérêts des paiements hypothécaires, les dépenses d'exploitation et les coûts de rénovation. Ces incitations rendent l'investissement immobilier une option attrayante.

3 – Protection contre l'inflation et la dévaluation monétaire : Avec un déficit fédéral canadien d'environ 1,2 billion (1,200,000,000,000) de dollars.

et une augmentation de la masse monétaire (une multiplication par cinq depuis 2000), la valeur des actifs réels tels que l'immobilier a tendance à augmenter. Cette tendance inflationniste signifie que l'immobilier peut servir de couverture efficace contre la diminution du pouvoir d'achat de la monnaie.

4 – La propriété immobilière d'investissement comme une entreprise : Un immeuble d'appartements est, en essence, une entreprise indépendante. Si vous possédez plusieurs bâtiments, vous gérez essentiellement plusieurs entreprises. La clé du succès dans cette entreprise est la satisfaction des locataires. Investir dans vos propriétés, améliorer les conditions de vie et augmenter les revenus locatifs profite non seulement aux locataires mais augmente également la valeur de votre investissement. Par conséquent, les investisseurs immobiliers avisés qui donnent la priorité à leurs locataires peuvent créer une valeur significative dans leur portefeuille.

En conclusion, l'investissement immobilier au Canada offre un mélange unique de stabilité, d'avantages fiscaux, de protection contre l'inflation et de possibilité de développer une entreprise. C'est une voie d'investissement à considérer pour quiconque s'intéresse à la construction d'une richesse à long terme.

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L'évolution des taux d'intérêt : Implications pour les investisseurs immobiliers

Historiquement, comprendre les tendances et les cycles des taux d'intérêt n'était pas jugé essentiel pour les investisseurs en immobilier multifamilial. Après tout, les taux d'intérêt étaient en baisse constante depuis les années 1980. Cependant, avec le recul, cette complaisance pourrait avoir été légèrement malavisée.

Les investisseurs immobiliers, notamment ceux du secteur multifamilial, doivent désormais porter leur attention sur les changements macroéconomiques qui influencent les taux d'intérêt. Les décennies à venir pourraient très bien différer des tendances auxquelles nous étions habitués ces vingt dernières années.

On dit souvent que la vision du passé est 20/20. Bien que les événements antérieurs à 2010 ne soient pas l'objet de cette discussion, il est à noter qu'un simple coup d'œil à l'économie 101 révèle un principe fondamental : lorsque l'offre augmente, les prix n'augmentent que si la demande croît plus rapidement que l'offre.

Prenons, par exemple, la dette fédérale nationale du Canada. Depuis 2010, elle est passée de moins de 600 milliards de dollars à plus de 1,3 billion en octobre 2023. Une augmentation de plus de 100% de l'offre d'obligations aurait normalement entraîné des rendements plus élevés.

Pourtant, contrairement aux attentes, les taux d'intérêt pour ces obligations ont diminué pendant cette période. Pour mettre en contexte, le rendement des obligations à 5 ans au Canada, qui était de plus de 3% en 2010, a chuté à seulement 0,38% en octobre 2020. Cela a défié la sagesse conventionnelle et a simultanément conduit à une réduction des taux hypothécaires.

Quelle est la pertinence de ces développements pour les investisseurs immobiliers?

Considérons un scénario hypothétique où les taux hypothécaires à 5 ans pour les prêts multifamiliaux avaient un écart de 100 points de base par rapport au rendement obligataire. Un emprunteur entre 2010 et 2020 aurait pu constater une augmentation de sa capacité d'emprunt d'environ 46%, uniquement en raison de la baisse des taux hypothécaires de 4% à 1,4%, en supposant que la valeur de la propriété et le revenu net restaient constants.

Cependant, les dynamiques ont radicalement changé après 2020. La Banque du Canada, suivant les démarches entreprises par ses homologues mondiaux comme la Réserve fédérale américaine, a entamé un cycle de hausse des taux, augmentant le taux directeur de seulement 0,25% à un impressionnant 5% en juillet 2023. La raison avancée? Lutter contre l'inflation. Bien que les banques centrales manœuvrent les taux à court terme, les rendements obligataires à long terme, comme les bons du Trésor américain ou les obligations d'épargne du Canada à 5 ans, sont déterminés par les marchés obligataires.

Avec une dette nationale américaine de plus de 32 billions de dollars et celle du Canada de 1,3 billion au T2 2023, une dépense fiscale non maîtrisée projette une ombre sur l'avenir. Si cette trajectoire se poursuit, un retour à des taux d'intérêt plus bas semble peu probable, notamment avec l'inondation anticipée des marchés obligataires due aux émissions gouvernementales.

Alors, comment les investisseurs immobiliers doivent-ils naviguer sur ce nouveau terrain?

Le principal déterminant de la valeur immobilière dans ce nouveau paradigme sera le revenu d'exploitation net. Auparavant, la simple possession d'un bien et des taux d'intérêt et de capitalisation favorables garantissaient une appréciation. Cependant, dans une ère de taux d'intérêt croissants, si le revenu d'exploitation net d'un bien ne progresse pas au même rythme que la hausse des taux d'intérêt, sa valeur diminuera inévitablement. Ce changement fondamental exige une recalibration des stratégies pour tous les acteurs du secteur de l'investissement immobilier.

Québec

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