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L'évolution des taux d'intérêt : Implications pour les investisseurs immobiliers

Historiquement, comprendre les tendances et les cycles des taux d'intérêt n'était pas jugé essentiel pour les investisseurs en immobilier multifamilial. Après tout, les taux d'intérêt étaient en baisse constante depuis les années 1980. Cependant, avec le recul, cette complaisance pourrait avoir été légèrement malavisée.

Les investisseurs immobiliers, notamment ceux du secteur multifamilial, doivent désormais porter leur attention sur les changements macroéconomiques qui influencent les taux d'intérêt. Les décennies à venir pourraient très bien différer des tendances auxquelles nous étions habitués ces vingt dernières années.

On dit souvent que la vision du passé est 20/20. Bien que les événements antérieurs à 2010 ne soient pas l'objet de cette discussion, il est à noter qu'un simple coup d'œil à l'économie 101 révèle un principe fondamental : lorsque l'offre augmente, les prix n'augmentent que si la demande croît plus rapidement que l'offre.

Prenons, par exemple, la dette fédérale nationale du Canada. Depuis 2010, elle est passée de moins de 600 milliards de dollars à plus de 1,3 billion en octobre 2023. Une augmentation de plus de 100% de l'offre d'obligations aurait normalement entraîné des rendements plus élevés.

Pourtant, contrairement aux attentes, les taux d'intérêt pour ces obligations ont diminué pendant cette période. Pour mettre en contexte, le rendement des obligations à 5 ans au Canada, qui était de plus de 3% en 2010, a chuté à seulement 0,38% en octobre 2020. Cela a défié la sagesse conventionnelle et a simultanément conduit à une réduction des taux hypothécaires.

Quelle est la pertinence de ces développements pour les investisseurs immobiliers?

Considérons un scénario hypothétique où les taux hypothécaires à 5 ans pour les prêts multifamiliaux avaient un écart de 100 points de base par rapport au rendement obligataire. Un emprunteur entre 2010 et 2020 aurait pu constater une augmentation de sa capacité d'emprunt d'environ 46%, uniquement en raison de la baisse des taux hypothécaires de 4% à 1,4%, en supposant que la valeur de la propriété et le revenu net restaient constants.

Cependant, les dynamiques ont radicalement changé après 2020. La Banque du Canada, suivant les démarches entreprises par ses homologues mondiaux comme la Réserve fédérale américaine, a entamé un cycle de hausse des taux, augmentant le taux directeur de seulement 0,25% à un impressionnant 5% en juillet 2023. La raison avancée? Lutter contre l'inflation. Bien que les banques centrales manœuvrent les taux à court terme, les rendements obligataires à long terme, comme les bons du Trésor américain ou les obligations d'épargne du Canada à 5 ans, sont déterminés par les marchés obligataires.

Avec une dette nationale américaine de plus de 32 billions de dollars et celle du Canada de 1,3 billion au T2 2023, une dépense fiscale non maîtrisée projette une ombre sur l'avenir. Si cette trajectoire se poursuit, un retour à des taux d'intérêt plus bas semble peu probable, notamment avec l'inondation anticipée des marchés obligataires due aux émissions gouvernementales.

Alors, comment les investisseurs immobiliers doivent-ils naviguer sur ce nouveau terrain?

Le principal déterminant de la valeur immobilière dans ce nouveau paradigme sera le revenu d'exploitation net. Auparavant, la simple possession d'un bien et des taux d'intérêt et de capitalisation favorables garantissaient une appréciation. Cependant, dans une ère de taux d'intérêt croissants, si le revenu d'exploitation net d'un bien ne progresse pas au même rythme que la hausse des taux d'intérêt, sa valeur diminuera inévitablement. Ce changement fondamental exige une recalibration des stratégies pour tous les acteurs du secteur de l'investissement immobilier.

CategoriesOpinion

L'immobilier est-il toujours un investissement valable?

Un modèle notable que j'ai souvent observé au sein de notre marché immobilier est la vigilance constante d'un groupe choisi d'individus et d'investisseurs, tous prêts pour de nouvelles opportunités d'acquisition. Cependant, certains clients potentiels, suivant les indices d'investisseurs renommés tels que Warren Buffett et les conseils de leurs banquiers ou comptables, ont des réserves quant à s'engager davantage dans le secteur immobilier. En fait, Warren Buffett a même qualifié l'immobilier d'investissement médiocre.

Lien: Warren Buffett affirme que l'immobilier est un mauvais investissement : pourquoi il a tort | The Motley Fool

Néanmoins, lorsque nous prenons du recul pour examiner la situation dans son ensemble, le récit change radicalement. En 1963, le prix moyen d'une maison au Canada était de 15 229 $. (Source: Sans titre (publications.gc.ca).

Les taux d'inflation du Canada ont fluctué au fil des années, avec un taux d'inflation annuel moyen de 3,87% et un taux médian de 2,71%

Source: Taux d'inflation au Canada (worlddata.info)

Combien devrait valoir aujourd'hui au Canada une maison achetée dans les années 1960?

Une question pertinente se pose pour les investisseurs immobiliers : Si une maison a été achetée au prix moyen canadien en 1963, quelle serait sa valeur en 2022 ? Les calculs, basés sur les taux d'inflation mentionnés précédemment de 1963 à 2022, conduisent à une réponse surprenante. Le prix moyen projeté d'une maison pour 2022 s'élève à 135 968 $, un contraste frappant avec le prix moyen réel actuel d'une maison au Canada de 664 936 $ (source : CREA | National Price Map ).

Alors, que pouvons-nous déduire de cette disparité significative ? Pourquoi le prix moyen d'une maison a-t-il augmenté 44 fois au Canada depuis 1963, alors que les données sur l'inflation suggèrent qu'il aurait dû augmenter d'environ 9 fois ? Les explications font souvent appel à des théories de l'offre et de la demande, à la baisse des taux d'intérêt, à l'urbanisation, à l'investissement étranger et à la croissance économique. Cependant, ces interprétations ne rendent pas entièrement compte de la réalité observée. La clé pour comprendre cette divergence réside dans l'analyse de notre masse monétaire

L'analyse et l'explication de la masse monétaire

La masse monétaire – qui comprend la nouvelle monnaie introduite dans l'économie – a connu une augmentation spectaculaire, comme l'indiquent les graphiques M0, M1 et M2 (voir ci-dessous). En d'autres termes, notre monnaie a été dévaluée ou diluée en raison de l'afflux de nouvel argent dans le système.

Offre de monnaie Le "M0"

Offre de monnaie M1

Offre de monnaie M2

Conclusion

Revenant à la question initiale : Investir dans l'immobilier en vaut-il la peine ? La réponse dépend de la volonté de l'investisseur de suivre cette dévaluation économique de la monnaie. Si tel est le cas, l'investissement immobilier devient une protection efficace. Non seulement il représente un moyen de constituer une richesse au fil du temps pour sa famille et les générations futures, mais il sert également de mécanisme de défense puissant contre la dévaluation de la monnaie.

CategoriesConseil

Naviguer dans la Transition de l'Immobilier Commercial : Investir dans l'Immobilier Résidentiel Multifamilial face à la Hausse des Taux d'Intérêt

Dans le monde multifacettes de l'immobilier commercial, un élément qui prend souvent les investisseurs au dépourvu est les changements soudains de politique. En mars 2022, les banques centrales du monde occidental ont adopté une position agressive contre l'inflation, augmentant les taux de la politique à court terme. Bien que l'efficacité de cette stratégie soit sujette à débat, l'effet d'entraînement sur les marchés obligataires et hypothécaires était indéniable, entraînant une hausse des taux obligataires à 5 et 10 ans.

Le secteur de l'immobilier commercial, avec ses courtiers et investisseurs en logements multifamiliaux, a ressenti les ondes de choc de ces changements.

Notamment, même avec les hypothèques assurées par la SCHL généralement favorables disponibles pour les propriétaires d'immeubles d'appartements, nous avons encore constaté une augmentation significative des taux à partir de mars 2022. Alors, comment les investisseurs en logements multifamiliaux qui acquièrent des propriétés dans ce paysage changeant peuvent-ils protéger leurs investissements?

Déverrouiller la Matrice du Succès dans l'Investissement Multifamilial

La matrice de succès pour un investisseur multifamilial se résume à un aspect important : le potentiel de loyer de la propriété. S'assurer que la propriété ciblée a un avantage considérable dans les loyers actuels est crucial. Cela ne fournit pas seulement une marge pour d'éventuelles erreurs de gestion, mais équipe également l'investisseur avec une protection contre les futures hausses des taux d'intérêt.

Considérons une propriété urbaine typique, en supposant qu'il n'y ait pas de besoin immédiat d'améliorations substantielles en capital. Si le potentiel de hausse des loyers est de 50% (ou plus) et que la propriété est achetée à sa juste valeur marchande, avec un taux de capitalisation de 4,25% et un taux d'hypothèque assurée par la SCHL de 4,8% sur 5 ans, la perspective de l'investissement est extrêmement positive.

Par exemple, une propriété avec des revenus bruts de 200 000 $ et un ratio de dépenses de 40% génère un revenu d'exploitation net de 120 000 $. Si l'investisseur peut réaliser 70% de la hausse des loyers sur cinq ans, une propriété achetée pour 2 823 529 $ en 2023 pourrait valoir 3 811 764 $ d'ici 2028, en supposant un taux de capitalisation constant de 4,25%. Cela implique une appréciation de la valeur de la propriété de 35% et une appréciation impressionnante de l'équité de 89%,

étant donné un ratio prêt-valeur de 57% et un acompte de 43%. Il s'agit d'un scénario très plausible dans notre paysage d'investissement multifamilial, même sans prendre en compte les effets potentiels de l'inflation sur les taux de location.

Le Paysage Évolutif de l'Immobilier Commercial et de l'Investissement Multifamilial

Le secteur de l'immobilier commercial, et particulièrement l'investissement multifamilial, n'est pas étranger aux frustrations. Les jours de faibles taux d'intérêt pendant la période du Covid-19 sont révolus, mais les opportunités abondent encore. Le paysage actuel voit un mélange de vendeurs voulant se délester de propriétés et d'investisseurs à long terme à la recherche de transactions viables. Le secret pour réussir en tant qu'investisseur multifamilial réside dans l'achat de propriétés avec un potentiel de hausse des loyers prometteur à des prix du marché équitables, et simplement dans la gestion des propriétés sur le long terme.

Chez Immobilier Baron, nous excellons à combler l'écart entre les acheteurs et les vendeurs d'immeubles d'appartements. Nous offrons des services de courtage de boutique haut de gamme pour les transactions d'appartements sur les marchés de l'Ontario et du Québec

Québec

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