Dans le communiqué de presse daté du 21 mars 2024, la Banque du Canada a annoncé un retour à la « normalité », indiquant qu'elle approche de la fin de ses efforts de normalisation de son bilan.

Going back to normal: The Bank of Canada’s balance sheet after quantitative tightening – Bank of Canada

Depuis avril 2022, un effort concerté a été déployé pour réduire la taille de leur bilan. En examinant les avoirs de la Banque du Canada en obligations d'épargne du gouvernement du Canada, une réduction marquée est évidente. D'un pic en décembre 2021 de près de 435 milliards de dollars, les avoirs ont chuté à environ 260 milliards de dollars début mars 2024.

Quelles implications cela a-t-il pour les taux d'intérêt, et pourquoi est-ce important ?
Pour certains, cela peut sembler négligeable face au marché total des dettes hypothécaires du Canada, évalué à environ 1,8 trillion de dollars.

Pourtant, ce changement est profondément significatif. La diminution de 40 % des avoirs en obligations d'épargne par la Banque du Canada a nécessité la vente de 175 milliards de dollars supplémentaires en obligations d'épargne à des entités autres que la Banque du Canada.
Cette nouvelle cohorte d'acheteurs—privés, de détail ou institutionnels—a exigé des rendements attractifs, maintenant ainsi les taux d'intérêt à un niveau élevé.

Lors de discussions avec des propriétaires et des investisseurs dans le domaine du courtage immobilier multifamilial, beaucoup anticipent une baisse des taux d'intérêt plus tard dans l'année.
Cette attente pousse les vendeurs à reporter la vente de leurs propriétés, anticipant une augmentation des valeurs à mesure que les taux d'intérêt baissent et que les taux de capitalisation diminuent. Cette action réduit bien sûr le nombre de propriétés disponibles à l'achat, compliquant les acquisitions.

Cependant, de notre point de vue chez Immobilier Baron en date du 26 mars 2024, même une éventuelle baisse des taux est peu susceptible d'être substantielle.
En examinant les taux des obligations d'épargne du gouvernement du Canada à 5 ans depuis 2001, le taux actuel de 3,44%—bien qu'élevé par rapport au taux de 0,35% de 2020, une année atypique en raison de la pandémie de COVID-19—reste
inférieur aux taux du début des années 2000, qui avoisinaient les 5,57 %

Pour les propriétaires fonciers et les investisseurs immobiliers, l'accent devrait être mis sur le contrôle des revenus et des dépenses.
Augmenter les revenus en modernisant les unités pour les aligner sur les loyers du marché et en minimisant les dépenses augmentera naturellement la valeur de la propriété.

Se reposer sur les politiques de la Banque centrale ou sur les fluctuations du marché obligataire pour réduire les taux n'est pas une stratégie proactive. Améliorer le revenu net d'exploitation d'un bien immobilier augmente naturellement sa valeur, indépendamment des mouvements des taux d'intérêt.

Un modèle notable que j'ai souvent observé au sein de notre marché immobilier est la vigilance constante d'un groupe choisi d'individus et d'investisseurs, tous prêts pour de nouvelles opportunités d'acquisition. Cependant, certains clients potentiels, suivant les indices d'investisseurs renommés tels que Warren Buffett et les conseils de leurs banquiers ou comptables, ont des réserves quant à s'engager davantage dans le secteur immobilier. En fait, Warren Buffett a même qualifié l'immobilier d'investissement médiocre.

Lien: Warren Buffett affirme que l'immobilier est un mauvais investissement : pourquoi il a tort | The Motley Fool

Néanmoins, lorsque nous prenons du recul pour examiner la situation dans son ensemble, le récit change radicalement. En 1963, le prix moyen d'une maison au Canada était de 15 229 $. (Source: Sans titre (publications.gc.ca).

Les taux d'inflation du Canada ont fluctué au fil des années, avec un taux d'inflation annuel moyen de 3,87% et un taux médian de 2,71%

Source: Taux d'inflation au Canada (worlddata.info)

Combien devrait valoir aujourd'hui au Canada une maison achetée dans les années 1960?

Une question pertinente se pose pour les investisseurs immobiliers : Si une maison a été achetée au prix moyen canadien en 1963, quelle serait sa valeur en 2022 ? Les calculs, basés sur les taux d'inflation mentionnés précédemment de 1963 à 2022, conduisent à une réponse surprenante. Le prix moyen projeté d'une maison pour 2022 s'élève à 135 968 $, un contraste frappant avec le prix moyen réel actuel d'une maison au Canada de 664 936 $ (source : CREA | National Price Map ).

Alors, que pouvons-nous déduire de cette disparité significative ? Pourquoi le prix moyen d'une maison a-t-il augmenté 44 fois au Canada depuis 1963, alors que les données sur l'inflation suggèrent qu'il aurait dû augmenter d'environ 9 fois ? Les explications font souvent appel à des théories de l'offre et de la demande, à la baisse des taux d'intérêt, à l'urbanisation, à l'investissement étranger et à la croissance économique. Cependant, ces interprétations ne rendent pas entièrement compte de la réalité observée. La clé pour comprendre cette divergence réside dans l'analyse de notre masse monétaire

L'analyse et l'explication de la masse monétaire

La masse monétaire – qui comprend la nouvelle monnaie introduite dans l'économie – a connu une augmentation spectaculaire, comme l'indiquent les graphiques M0, M1 et M2 (voir ci-dessous). En d'autres termes, notre monnaie a été dévaluée ou diluée en raison de l'afflux de nouvel argent dans le système.

Offre de monnaie Le "M0"

Offre de monnaie M1

Offre de monnaie M2

Conclusion

Revenant à la question initiale : Investir dans l'immobilier en vaut-il la peine ? La réponse dépend de la volonté de l'investisseur de suivre cette dévaluation économique de la monnaie. Si tel est le cas, l'investissement immobilier devient une protection efficace. Non seulement il représente un moyen de constituer une richesse au fil du temps pour sa famille et les générations futures, mais il sert également de mécanisme de défense puissant contre la dévaluation de la monnaie.

Cette semaine, je suis tombé sur un article fascinant concernant un changement significatif dans les tendances d'investissement.

https://www.siliconvalley.com/2023/05/16/real-estates-popularity-as-investment-tumbles-to-5-year-low/

L'article discutait des résultats d'une enquête montrant un déclin de la popularité de l'investissement immobilier parmi 1 013 adultes américains, passant de 45 % en 2022 à 34 % en 2023. Il convient de noter que des chiffres similaires sont probablement observés au Canada.

L'immobilier a historiquement séduit de nombreux investisseurs, mais sa popularité peut et va chuter lorsqu'elle s'aligne avec un cycle de hausse des taux d'intérêt.

Analyser le Problème Sous-Jacent

Les événements qui se sont déroulés à l'échelle mondiale après la Covid-19 (y compris les plans de relance gouvernementaux, les confinements globaux et les problèmes de chaîne d'approvisionnement) ont déclenché des pressions inflationnistes intenses. Les banques centrales, comme la Réserve fédérale américaine, ont réagi par des hausses rapides des taux d'intérêt à court terme pour freiner l'inflation.

 

Par exemple, le taux des fonds fédéraux aux États-Unis a connu dix augmentations consécutives à partir de mars 2022, passant de 0,25 % à 5,25 % – une augmentation de 2 000 % sur 14 mois.

Étant donné la taille de l'économie américaine, qui représente 24 % de l'économie mondiale (note 1), d'autres banques centrales ont dû suivre le mouvement. La Banque du Canada, craignant une fuite de capitaux et une dévaluation potentielle de la monnaie, a imité la stratégie de la Réserve fédérale américaine, portant son taux directeur de 0,25 % à 4,25 % – une augmentation vertigineuse de 1 700 % sur la même période.

Ces hausses sans précédent des taux d'intérêt à court terme ont eu un impact significatif sur les marchés obligataires et, par extension, sur les taux d'intérêt hypothécaires pour les emprunteurs, affectant considérablement la viabilité de l'investissement immobilier.

Considérez un investisseur possédant un immeuble avec un revenu net d'exploitation de 100 000 $. En février 2022, la propriété pouvait supporter un refinancement hypothécaire de 1 646 450 $. (Amortissement 35 ans, taux hypothécaire de 3,10 %). Maintenant, en raison de ces changements, la propriété ne peut soutenir qu'une hypothèque de 1 334 280 $ (taux hypothécaire augmenté à 4,66 %) — une baisse de près de 20 %. Cette diminution drastique de la capacité de refinancement réduit considérablement l'enthousiasme des investisseurs immobiliers, expliquant la baisse de popularité de cette voie d'investissement, particulièrement dans des classes d'actifs robustes comme les propriétés multifamiliales, la situation est aggravée. Les vendeurs dans ces secteurs sont généralement peu enclins à se séparer de leurs actifs à moins qu'ils ne se voient offrir un prix de vente satisfaisant.

Mise à jour de problèmes supplémentaires

Indéniablement, d'autres facteurs contribuent au climat actuel de l'immobilier. Certains secteurs immobiliers, comme les bureaux, ont connu une augmentation des taux d'inoccupation au cours des dernières années. La montée de la culture du télétravail parmi de nombreuses entreprises a radicalement modifié le paysage de la demande de bureaux, affectant ainsi la capacité d'emprunt des investisseurs. De même, le secteur de l'immobilier commercial fait face depuis longtemps à ses propres défis.

La concurrence croissante du commerce en ligne, amplifiée par l'impact des récents confinements liés à la Covid-19, a contraint de nombreux petits magasins de détail à fermer ou à réduire considérablement leur volume de ventes.

La Voie à Suivre

Despite these hurdles, the solution for real estate investors remains straightforward. Real estate continues to be a powerful tool for wealth creation and inflation hedge.

Its unique appeal: banks can lend against it, providing investors with the leverage needed to grow their portfolios.

 

Dans notre environnement inflationniste qui a commencé à grimper depuis 2021, il est plus important que jamais pour les propriétaires de biens d'améliorer la santé financière de leur propriété. Les propriétaires doivent traiter chaque propriété comme une entité commerciale individuelle. Tout comme les entreprises cotées en bourse s'efforcent de générer des rendements pour leurs actionnaires, les propriétaires immobiliers devraient considérer leurs propriétés de la même manière. En fournissant des services et des commodités supérieurs aux locataires, les propriétaires peuvent améliorer les finances de leur propriété. Chaque augmentation incrémentielle du revenu net d'exploitation augmente directement la valeur de la propriété.

Ainsi, quel que soit le niveau des taux d'intérêt ou les conditions économiques générales, un propriétaire proactif peut toujours prospérer

Note 1 source: https://www.visualcapitalist.com/u-s-share-of-global-economy-over-time/

Mikael Kurkdjian, le courtier inscrit (DA au Québec) avec Immobilier Baron et courtier immobilier agréé sur les marchés du Québec et de l'Ontario au Canada. Mikael est également lui-même un investisseur immobilier multifamilial.