Un modèle notable que j'ai souvent observé au sein de notre marché immobilier est la vigilance constante d'un groupe choisi d'individus et d'investisseurs, tous prêts pour de nouvelles opportunités d'acquisition. Cependant, certains clients potentiels, suivant les indices d'investisseurs renommés tels que Warren Buffett et les conseils de leurs banquiers ou comptables, ont des réserves quant à s'engager davantage dans le secteur immobilier. En fait, Warren Buffett a même qualifié l'immobilier d'investissement médiocre.

Lien: Warren Buffett Says Real Estate Is a Lousy Investment: Why He’s Wrong | The Motley Fool

Néanmoins, lorsque nous prenons du recul pour examiner la situation dans son ensemble, le récit change radicalement. En 1963, le prix moyen d'une maison au Canada était de 15 229 $. (Source: untitled (publications.gc.ca).

Les taux d'inflation du Canada ont fluctué au fil des années, avec un taux d'inflation annuel moyen de 3,87% et un taux médian de 2,71%

Source: Inflation rates in Canada (worlddata.info)

Combien devrait valoir aujourd'hui au Canada une maison achetée dans les années 1960?

Une question pertinente se pose pour les investisseurs immobiliers : Si une maison a été achetée au prix moyen canadien en 1963, quelle serait sa valeur en 2022 ? Les calculs, basés sur les taux d'inflation mentionnés précédemment de 1963 à 2022, conduisent à une réponse surprenante. Le prix moyen projeté d'une maison pour 2022 s'élève à 135 968 $, un contraste frappant avec le prix moyen réel actuel d'une maison au Canada de 664 936 $ (source : CREA | National Price Map ).

Alors, que pouvons-nous déduire de cette disparité significative ? Pourquoi le prix moyen d'une maison a-t-il augmenté 44 fois au Canada depuis 1963, alors que les données sur l'inflation suggèrent qu'il aurait dû augmenter d'environ 9 fois ? Les explications font souvent appel à des théories de l'offre et de la demande, à la baisse des taux d'intérêt, à l'urbanisation, à l'investissement étranger et à la croissance économique. Cependant, ces interprétations ne rendent pas entièrement compte de la réalité observée. La clé pour comprendre cette divergence réside dans l'analyse de notre masse monétaire

L'analyse et l'explication de la masse monétaire

La masse monétaire – qui comprend la nouvelle monnaie introduite dans l'économie – a connu une augmentation spectaculaire, comme l'indiquent les graphiques M0, M1 et M2 (voir ci-dessous). En d'autres termes, notre monnaie a été dévaluée ou diluée en raison de l'afflux de nouvel argent dans le système.

M0 Money Supply

M1 Money Supply

M2 Money Supply

Conclusion

Revenant à la question initiale : Investir dans l'immobilier en vaut-il la peine ? La réponse dépend de la volonté de l'investisseur de suivre cette dévaluation économique de la monnaie. Si tel est le cas, l'investissement immobilier devient une protection efficace. Non seulement il représente un moyen de constituer une richesse au fil du temps pour sa famille et les générations futures, mais il sert également de mécanisme de défense puissant contre la dévaluation de la monnaie.

Cette semaine, je suis tombé sur un article fascinant concernant un changement significatif dans les tendances d'investissement.

https://www.siliconvalley.com/2023/05/16/real-estates-popularity-as-investment-tumbles-to-5-year-low/

L'article discutait des résultats d'une enquête montrant un déclin de la popularité de l'investissement immobilier parmi 1 013 adultes américains, passant de 45 % en 2022 à 34 % en 2023. Il convient de noter que des chiffres similaires sont probablement observés au Canada.

L'immobilier a historiquement séduit de nombreux investisseurs, mais sa popularité peut et va chuter lorsqu'elle s'aligne avec un cycle de hausse des taux d'intérêt.

Analyser le Problème Sous-Jacent

Les événements qui se sont déroulés à l'échelle mondiale après la Covid-19 (y compris les plans de relance gouvernementaux, les confinements globaux et les problèmes de chaîne d'approvisionnement) ont déclenché des pressions inflationnistes intenses. Les banques centrales, comme la Réserve fédérale américaine, ont réagi par des hausses rapides des taux d'intérêt à court terme pour freiner l'inflation.

 

Par exemple, le taux des fonds fédéraux aux États-Unis a connu dix augmentations consécutives à partir de mars 2022, passant de 0,25 % à 5,25 % – une augmentation de 2 000 % sur 14 mois.

Étant donné la taille de l'économie américaine, qui représente 24 % de l'économie mondiale (note 1), d'autres banques centrales ont dû suivre le mouvement. La Banque du Canada, craignant une fuite de capitaux et une dévaluation potentielle de la monnaie, a imité la stratégie de la Réserve fédérale américaine, portant son taux directeur de 0,25 % à 4,25 % – une augmentation vertigineuse de 1 700 % sur la même période.

Ces hausses sans précédent des taux d'intérêt à court terme ont eu un impact significatif sur les marchés obligataires et, par extension, sur les taux d'intérêt hypothécaires pour les emprunteurs, affectant considérablement la viabilité de l'investissement immobilier.

Considérez un investisseur possédant un immeuble avec un revenu net d'exploitation de 100 000 $. En février 2022, la propriété pouvait supporter un refinancement hypothécaire de 1 646 450 $. (Amortissement 35 ans, taux hypothécaire de 3,10 %). Maintenant, en raison de ces changements, la propriété ne peut soutenir qu'une hypothèque de 1 334 280 $ (taux hypothécaire augmenté à 4,66 %) — une baisse de près de 20 %. Cette diminution drastique de la capacité de refinancement réduit considérablement l'enthousiasme des investisseurs immobiliers, expliquant la baisse de popularité de cette voie d'investissement, particulièrement dans des classes d'actifs robustes comme les propriétés multifamiliales, la situation est aggravée. Les vendeurs dans ces secteurs sont généralement peu enclins à se séparer de leurs actifs à moins qu'ils ne se voient offrir un prix de vente satisfaisant.

Mise à jour de problèmes supplémentaires

Indéniablement, d'autres facteurs contribuent au climat actuel de l'immobilier. Certains secteurs immobiliers, comme les bureaux, ont connu une augmentation des taux d'inoccupation au cours des dernières années. La montée de la culture du télétravail parmi de nombreuses entreprises a radicalement modifié le paysage de la demande de bureaux, affectant ainsi la capacité d'emprunt des investisseurs. De même, le secteur de l'immobilier commercial fait face depuis longtemps à ses propres défis.

La concurrence croissante du commerce en ligne, amplifiée par l'impact des récents confinements liés à la Covid-19, a contraint de nombreux petits magasins de détail à fermer ou à réduire considérablement leur volume de ventes.

La Voie à Suivre

Despite these hurdles, the solution for real estate investors remains straightforward. Real estate continues to be a powerful tool for wealth creation and inflation hedge.

Its unique appeal: banks can lend against it, providing investors with the leverage needed to grow their portfolios.

 

Dans notre environnement inflationniste qui a commencé à grimper depuis 2021, il est plus important que jamais pour les propriétaires de biens d'améliorer la santé financière de leur propriété. Les propriétaires doivent traiter chaque propriété comme une entité commerciale individuelle. Tout comme les entreprises cotées en bourse s'efforcent de générer des rendements pour leurs actionnaires, les propriétaires immobiliers devraient considérer leurs propriétés de la même manière. En fournissant des services et des commodités supérieurs aux locataires, les propriétaires peuvent améliorer les finances de leur propriété. Chaque augmentation incrémentielle du revenu net d'exploitation augmente directement la valeur de la propriété.

Ainsi, quel que soit le niveau des taux d'intérêt ou les conditions économiques générales, un propriétaire proactif peut toujours prospérer

Note 1 source: https://www.visualcapitalist.com/u-s-share-of-global-economy-over-time/

Mikael Kurkdjian, le courtier inscrit (DA au Québec) avec Immobilier Baron et courtier immobilier agréé sur les marchés du Québec et de l'Ontario au Canada. Mikael est également lui-même un investisseur immobilier multifamilial.

The market supply for available apartment buildings is at an all-time low. Or, should I say, sellable apartment buildings are.

We all know that the value of apartment buildings has dramatically changed since the rates have risen from the low two per cent range to the high four per cent range.

However, many potential sellers are still clinging to the idea that they can sell at 2021 prices, which is no longer realistic.

As a result, there has been a dramatic increase in the number of expired listings, which is damaging to both sellers and brokers.

Sellers must face new economic reality

For the seller, unrealistic price expectations deter serious buyers from putting forward reasonable offers. For the broker, an expired listing means no pay and reputation challenges.

Taking a listing at “any price” is not beneficial to either party. And apartment buildings – the safest real estate investment – should never remain unsold or expire at this rate!

As the market begins to respond to more stable interest rates, serious sellers are still present and there are many serious buyers looking to invest their cash.

However, the down payment in proportion to the loan has to make sense for both parties.

If you are a seller who has accepted the fact that your 2021 valuation is no longer accurate, there are buyers out there.

Buyers: Offer your “best price”

Similarly, if you are a buyer who is willing to buy at reasonable numbers, your seriousness toward the purchase price you put forward is more important than ever.

Private sellers take time to adjust to the fact that their building is worth less today than it was two years ago. Therefore, it is crucial not to put a deal under contract and start renegotiating.

Today’s sellers are less patient than before (since they feel they are taking a “discount” to begin with), and buyers should come in with their best price and close the deal without delay.

Remember, a seller who has come to terms with the current valuation of their building will not have patience for buyers “nibbling” at the purchase price for minor defects, like they may have in the past when the margins were much higher.

If you are a serious buyer in today’s market, we recommend taking a more proactive approach with brokers who are currently transacting, i.e. put yourself forward as willing and able to drop an offer quickly.

Even months or years after having a building expire, a seller may be weary of doing a proper listing process again, as that experience caused the seller time and effort and has surely incurred them emotional dissatisfaction.

Such sellers, either based on their personal experience, or by just observing the market, are much more likely to entertain a one-off deal from a buyer that has the proper reputation (or for whom the broker can, more-or-less, vouch based on previous transactional experience).

In general, if you are a serious buyer, do not underestimate the psychological impact the doubling of interest rates has had on the majority of owners/sellers of apartment buildings and tailor your approach accordingly.

Immobilier Baron se spécialise dans la mise en relation d'acheteurs et de vendeurs d'immeubles d'appartements. L'auteur,

Ramona Ursu works in partnership with Mikael Kurkdjian and a team of real estate professionals to bring the best boutique-brokerage services to the apartment transactional space in Ontario and Quebec. ramona@baronrealty.ca