Cette semaine, je suis tombé sur un article fascinant concernant un changement important dans les tendances en matière d'investissement.

https://www.siliconvalley.com/2023/05/16/real-estates-popularity-as-investment-tumbles-to-5-year-low/

L'article aborde les résultats d'une enquête qui montre une baisse de la popularité de l'investissement immobilier parmi 1 013 adultes américains, passant de 45 % en 2022 à 34 % en 2023. Il est intéressant de noter que des chiffres similaires sont susceptibles d'être observés au Canada.

L'immobilier a toujours attiré de nombreux investisseurs, mais sa popularité peut chuter, et chutera, lorsqu'elle s'alignera sur un cycle de hausse des taux d'intérêt.

Analyser les causes profondes

Les événements post-Covid-19 qui se sont déroulés à l'échelle mondiale (notamment les plans de relance gouvernementaux, les blocages mondiaux et les problèmes de chaîne d'approvisionnement) ont déclenché d'intenses pressions inflationnistes. Les banques centrales, comme la Réserve fédérale américaine, ont réagi en augmentant rapidement les taux d'intérêt à court terme pour freiner l'inflation

 

Par exemple, le taux des fonds fédéraux américains a connu dix augmentations consécutives à partir de mars 2022, passant de 0,25 % à 5,25 %, soit une augmentation de 2 000 % en 14 moi

Compte tenu de la taille de l'économie américaine, qui représente 24 % de l'économie mondiale (note 1), d'autres banques centrales ont dû suivre le mouvement. La Banque du Canada, craignant une fuite des capitaux et une dévaluation potentielle de sa monnaie, a imité la stratégie de la FED américaine en faisant passer son taux directeur de 0,25 % à 4,25 %, soit une augmentation stupéfiante de 1 700 % au cours de la même période.

Ces hausses sans précédent des taux d'intérêt à court terme ont eu un impact significatif sur les marchés obligataires et, par extension, sur les taux d'intérêt hypothécaires pour les emprunteurs, affectant ainsi de manière significative la viabilité de l'investissement immobilier

Prenons le cas d'un investisseur qui possède un immeuble dont le revenu net d'exploitation est de 100 000 $. En février 2022, l'immeuble pouvait supporter une hypothèque de refinancement de 1 646 450 $ (amortissement de 35 ans, taux hypothécaire de 3,10 %). Aujourd'hui, en raison de ces changements, le bien ne peut supporter qu'un prêt hypothécaire de 1 334 280 $ (taux hypothécaire porté à 4,66 %), soit une baisse de près de 20 %. Cette diminution drastique des possibilités de refinancement refroidit considérablement l'enthousiasme des investisseurs immobiliers, ce qui explique la baisse de popularité de cette voie d'investissement, en particulier dans les classes d'actifs robustes comme les propriétés multifamiliales, la situation étant encore aggravée. Les vendeurs dans ces secteurs sont généralement peu enclins à se séparer de leurs actifs à moins qu'on ne leur offre un prix de vente satisfaisant.

Identifier des problèmes supplémentaires

Il est indéniable que d'autres facteurs contribuent au climat actuel de l'immobilier. Certains secteurs de l'immobilier, comme les immeubles de bureaux, ont connu une hausse des taux d'inoccupation au cours des dernières années. L'essor de la culture du travail à distance dans de nombreuses entreprises a radicalement modifié le paysage de la demande de bureaux, ce qui a eu une incidence sur le pouvoir d'emprunt des investisseurs. De même, le secteur de l'immobilier commercial est depuis longtemps confronté à ses propres défis.

La concurrence croissante des achats en ligne, amplifiée par l'impact des récents blocages de Covid-19, a contraint de nombreux petits magasins de détail à fermer leurs portes ou à réduire considérablement leur volume de ventes.

La voie à suivre

Malgré ces obstacles, la solution pour les investisseurs immobiliers reste simple. L'immobilier reste un outil puissant de création de richesse et de couverture de l'inflation.

Son attrait unique : les banques peuvent lui prêter de l'argent, offrant ainsi aux investisseurs l'effet de levier nécessaire à la croissance de leurs portefeuilles.

 

Dans notre environnement inflationniste qui a commencé à grimper depuis 2021, il est plus important que jamais pour les propriétaires d'améliorer la santé financière de leurs biens. Les propriétaires doivent traiter chaque bien immobilier comme une entité commerciale individuelle. Tout comme les sociétés cotées en bourse s'efforcent de générer des bénéfices pour leurs actionnaires, les propriétaires immobiliers doivent considérer leurs biens comme des entités commerciales à part entière. En offrant des services et des équipements de qualité supérieure à leurs locataires, les propriétaires peuvent améliorer la situation financière de leur bien. Chaque augmentation progressive du revenu net d'exploitation augmente directement la valeur du bien. Il en va de même pour les propriétaires de biens immobiliers. En offrant des services et des équipements de qualité supérieure aux locataires, les propriétaires peuvent améliorer la situation financière de leur bien. Chaque augmentation progressive du revenu net d'exploitation augmente directement la valeur du bien.

Ainsi, quels que soient les taux d'intérêt ou les conditions économiques générales, un propriétaire proactif peut toujours prospérer.

Note 1 source: https://www.visualcapitalist.com/u-s-share-of-global-economy-over-time/

Mikael Kurkdjian, le courtier attitré (AEO au Québec) de Baron Realty et courtier immobilier agréé sur les marchés du Québec et de l'Ontario au Canada. Mikael est également un investisseur immobilier multifamilial.

L'offre de logements disponibles sur le marché n'a jamais été aussi basse. Ou, devrais-je dire, les immeubles d'habitation vendables sont.

Nous savons tous que la valeur des immeubles d'habitation a considérablement changé depuis que les taux d'intérêt sont passés de 2 % à 4 %.

Cependant, de nombreux vendeurs potentiels s'accrochent encore à l'idée qu'ils peuvent vendre au prix de 2021, ce qui n'est plus réaliste.

Les vendeurs doivent faire face à une nouvelle réalité économique

Les vendeurs doivent faire face à une nouvelle réalité économique

Pour le vendeur, des attentes irréalistes en matière de prix dissuadent les acheteurs sérieux de faire des offres raisonnables. Pour le courtier, une annonce expirée signifie une absence de rémunération et des problèmes de réputation.

Accepter une annonce à « n'importe quel prix » n'est bénéfique pour aucune des parties. Et les immeubles d'habitation - l'investissement immobilier le plus sûr - ne devraient jamais rester invendus ou expirer à ce rythme !

Alors que le marché commence à réagir à des taux d'intérêt plus stables, les vendeurs sérieux sont toujours présents et il y a beaucoup d'acheteurs sérieux qui cherchent à investir leurs liquidités.

Toutefois, le montant de l'acompte par rapport au prêt doit être raisonnable pour les deux parties.

Si vous êtes un vendeur qui a accepté le fait que votre évaluation de 2021 n'est plus exacte, il y a des acheteurs.

Acheteurs : Proposez votre « meilleur prix »

De même, si vous êtes un acheteur disposé à acheter à des prix raisonnables, votre sérieux quant au prix d'achat que vous proposez est plus important que jamais.

Les vendeurs privés mettent du temps à se faire à l'idée que leur immeuble vaut moins aujourd'hui qu'il y a deux ans. Il est donc essentiel de ne pas signer de contrat et de ne pas commencer à renégocier.

Les vendeurs d'aujourd'hui sont moins patients qu'auparavant (car ils ont l'impression de subir une « remise » au départ), et les acheteurs doivent proposer leur meilleur prix et conclure l'affaire sans tarder.

N'oubliez pas qu'un vendeur qui a accepté l'évaluation actuelle de son immeuble n'aura pas la patience d'accepter que les acheteurs « grignotent » le prix d'achat pour des défauts mineurs, comme ils ont pu le faire dans le passé, lorsque les marges étaient beaucoup plus élevées.

Si vous êtes un acheteur sérieux sur le marché actuel, nous vous recommandons d'adopter une approche plus proactive avec les courtiers qui effectuent actuellement des transactions, c'est-à-dire de vous présenter comme étant prêt et capable de faire une offre rapidement.

Même des mois ou des années après l'expiration d'un bâtiment, un vendeur peut être réticent à l'idée de recommencer une procédure de mise en vente en bonne et due forme, car cette expérience lui a coûté du temps et des efforts et lui a certainement causé un mécontentement émotionnel.

Such sellers, either based on their personal experience, or by just observing the market, are much more likely to entertain a one-off deal from a buyer that has the proper reputation (or for whom the broker can, more-or-less, vouch based on previous transactional experience).

Ces vendeurs, soit sur la base de leur expérience personnelle, soit en observant simplement le marché, sont beaucoup plus susceptibles d'accepter une transaction unique de la part d'un acheteur qui jouit d'une bonne réputation (ou dont le courtier peut, plus ou moins, se porter garant sur la base d'une expérience transactionnelle antérieure).

Baron Realty est spécialisé dans la mise en relation d'acheteurs et de vendeurs d'immeubles d'habitation.

L'auteur Ramona Ursu travaille en partenariat avec Mikael Kurkdjian et une équipe de professionnels de l'immobilier pour offrir les meilleurs services de courtage aux transactions d'appartements en Ontario et au Québec. ramona@baronrealty.ca ramona@baronrealty.ca