Historiquement, la compréhension des tendances et des cycles des taux d'intérêt n'était pas considérée comme essentielle pour les investisseurs dans les logements collectifs ou dans l'immobilier. Après tout, les taux d'intérêt étaient en baisse constante depuis les années 1980. Toutefois, cette complaisance, rétrospectivement, peut avoir été légèrement erronée.

Les investisseurs immobiliers, en particulier ceux du secteur multifamilial, doivent maintenant s'intéresser aux changements macroéconomiques qui influent sur les taux d'intérêt. Les décennies à venir pourraient bien être différentes de celles auxquelles nous nous sommes habitués au cours des deux dernières décenn

On dit que le recul est toujours de 20/20. Bien que les événements antérieurs à 2010 n'entrent pas dans le cadre de cette discussion, il convient de noter qu'un simple coup d'œil au cours d'économie 101 révèle un principe fondamental : lorsque l'offre augmente, les prix n'augmentent que si la demande est supérieure à la croissance de l'offre.

Prenons l'exemple de la dette fédérale du Canada. Depuis 2010, elle est passée de moins de 600 milliards de dollars à plus de 1,3 billion de dollars en octobre 2023. Une augmentation de plus de 100 % de l'offre d'obligations se traduit généralement par une hausse des rendements.

Pourtant, contrairement aux attentes, les taux d'intérêt de ces obligations ont diminué au cours de cette période. À titre d'exemple, les rendements des obligations à 5 ans au Canada, qui s'élevaient à plus de 3 % en 2010, ont chuté à seulement 0,38 % en octobre 2020. Cette évolution, qui va à l'encontre des idées reçues, a entraîné simultanément une baisse des taux hypothécaires.

Quelle est l'importance de ces développements pour les investisseurs immobiliers ?

Considérons un scénario hypothétique dans lequel les taux hypothécaires à 5 ans pour les prêts multifamiliaux auraient un écart de 100 points de base par rapport au rendement des obligations. Entre 2010 et 2020, un emprunteur aurait pu voir sa capacité d'emprunt augmenter d'environ 46 %, uniquement en raison de la baisse des taux hypothécaires de 4 % à 1,4 % - et tout cela dans l'hypothèse d'une valeur immobilière et d'un revenu net constants.

Cependant, la dynamique a changé de manière spectaculaire après 2020. La Banque du Canada, à l'image des mesures prises par ses homologues mondiaux tels que la Réserve fédérale américaine, a entamé un cycle de hausses de taux, faisant passer le taux directeur au jour le jour d'un simple 0,25 % à un taux stupéfiant de 5 % d'ici à juillet 2023. La raison invoquée ? La lutte contre l'inflation. Alors que les banques centrales gèrent les taux à court terme, les rendements des obligations à long terme, comme les bons du Trésor américain ou les obligations d'épargne du Canada à 5 ans, sont déterminés par les marchés obligataires.

Avec une dette nationale de plus de 32 000 milliards de dollars aux États-Unis et de 1 300 milliards de dollars au Canada d'ici le deuxième trimestre 2023, les dépenses fiscales incontrôlées jettent une ombre sur l'avenir. Si cette trajectoire se poursuit, une résurgence de taux d'intérêt plus bas semble peu plausible, en particulier avec l'inondation anticipée des marchés obligataires due aux émissions gouvernementales.

Alors, comment les investisseurs immobiliers doivent-ils s'orienter sur ce nouveau terrain ?

Dans ce nouveau paradigme, le principal déterminant de la valeur de l'immobilier sera le revenu net d'exploitation. Auparavant, la simple possession d'un bien immobilier et des taux d'intérêt et de capitalisation favorables garantissaient une plus-value. Cependant, à une époque où les taux d'intérêt augmentent, si le revenu net d'exploitation d'un bien immobilier n'évolue pas en même temps que les taux d'intérêt, sa valeur diminuera inévitablement. Ce changement fondamental nécessite un recalibrage des stratégies pour tous les acteurs de l'investissement immobilier.