Les taux d'intérêt sont la pierre angulaire de notre monde immobilier. Sans les prêteurs et l'effet de levier financier, tous les investisseurs devraient acheter leurs propriétés d'investissement comptant, éliminant ainsi complètement le concept même de levier, de retour sur investissement (ROI) et de rendement dans notre secteur.
La propriété immobilière est généralement une stratégie à long terme. Un propriétaire verra les taux fluctuer à la hausse et à la baisse au cours de la période de détention de l'actif. La gestion de l'aspect financier de l'effet de levier (dette) peut faire toute la différence entre réussir et échouer dans le jeu des rendements.
Actuellement, les banques centrales ont pris la décision regrettable de lutter contre l'inflation en pénalisant les débiteurs, ce qui explique la forte augmentation des taux d'intérêt depuis l'année dernière.
Une hypothèque assurée à cinq ans aurait eu un taux d'intérêt de 1,80 % en juin 2020, de 2,30 % en juin 2021 et de 4,60 % en juin 2022.
Ces hausses de taux non seulement causeront des problèmes de flux de trésorerie pour l'emprunteur, mais elles auront également un impact significatif sur le financement obtenu, car le montant du prêt sera réduit de 33 %, ce qui devra être compensé soit par une baisse du prix de vente, soit par un apport personnel plus élevé.
La solution
Comment les propriétaires d'immeubles multirésidentiels devraient-ils lutter contre cette hausse des taux ?
Les seuls propriétaires de propriétés qui pourront naviguer correctement dans ce type d'environnement seront ceux capables d'augmenter leur revenu net d'exploitation pour compenser la différence (le revenu net d'exploitation étant le revenu restant après avoir déduit tous les coûts fixes tels que les taxes foncières, l'assurance, les services publics des revenus bruts), car l'un des critères les plus importants que les prêteurs utilisent lors de l'évaluation d'une propriété est son revenu net d'exploitation actuel.
Les solutions qui suivent sembleront très basiques pour les propriétaires expérimentés, cependant, dans notre activité de courtage, la plupart des propriétés que nous vendons sont à peine optimisées.
Il y a trois principales façons d'augmenter le revenu net :
Rénovation des unités
Rénover magnifiquement une unité et augmenter son loyer mensuel de 200 $ semble trivial, mais cela signifie une augmentation de la valorisation de la propriété d'environ 50 000 $. Répéter ce processus quatre fois permet d'augmenter la valorisation de l'actif de 200 000 $.
Assurances
Chaque dollar économisé mensuellement sur la facture d'assurance pourrait potentiellement augmenter la valeur de la propriété de 240 $. À lui seul, cela représente un rendement annuel de 1 900 %, et cela ne coûte rien de plus que de chercher le bon assureur ou le bon courtier en assurances, car il existe de grandes disparités entre les assureurs en termes de tarifs.
Coûts de l'énergie
L'énergie est un tout autre problème que nous rencontrons de nos jours.
Les prix élevés payés par nous tous à la pompe sont un véritable problème, mais un problème encore plus important concerne les prix du gaz naturel d'année en année. La facture moyenne de gaz naturel a augmenté d'environ 25 % en 2022 par rapport à 2021.
Si la facture de gaz naturel en 2021 pour une propriété donnée était de 20 000 $, cette même propriété va maintenant payer 25 000 $.
Cette augmentation de 5 000 $ de la facture de gaz signifie une diminution de 100 000 $ de la valorisation de l'actif. Ce problème ne peut pas être laissé sans correction.
Le propriétaire doit connaître tous les programmes énergétiques disponibles, afin de pouvoir éventuellement remplacer les chaudières actuelles par des modèles plus efficaces, ou se renseigner sur les différents programmes énergétiques de la SCHL, qui sont régulièrement mis à jour et modifiés et peuvent offrir des avantages importants aux propriétaires en fonction de situations spécifiques.
In conclusion
We have seen a significant change in the capitalization rates between 2021 and 2022. However, the capitalization rate is not the only measuring factor in property valuation. The net income of the property remains the most important element.
By doing the needed renovations to the units when they become vacant, by managing the property expenses including insurance and energy maintenance, the prudent property owner will come out much ahead versus those that are not pro-active in our current higher interest rate environment.
Plus de détails dans une interview avec STOREYS : Lien de l'interview
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