En ces temps incertains, alors que nous approchons de la fin de 2020, les immeubles d'appartements à vendre en Ontario et au Québec demeurent rares; en fait, les appartements sont devenus la classe d'actifs la plus convoitée, car les gens ne peuvent pas (encore !) vivre en ligne.
Le processus d'encan
Nous avons réussi quelques cessions cette année, et presque toutes ont impliqué un "processus d'encan». Lors d'un processus d'encan, un actif est présenté au marché, et une date future est fixée pour l'examen des offres. Le « marché » peut être le grand public, ou bien la base de données de courtage des acheteurs confirmés, ou encore, les acheteurs les plus logiques pour l'actif - tout dépend du bâtiment et du niveau de confort de l'exposition du vendeur (les propriétaires d'immeubles d'appartements sont souvent notoirement discrets). Les offres peuvent être soumises sur un modèle demandé par le vendeur (certaines conditions), cependant, les vendeurs doivent comprendre qu'un acheteur peut toujours soumettre une offre, et le courtier, en vertu de l'accord de mise en vente, est tenu de la présenter au groupe propriétaire, quel que soit son prix et ses conditions. Bien sûr, la plupart des acheteurs sont sérieux quant à l'acquisition du bâtiment et suivront les instructions données, mais certains ne le font pas. Les vendeurs sont toujours libres de rejeter ou d'ignorer toutes les offres reçues, ou certaines d'entre elles.
Le processus d'encan d'Immobilier Baron
Le processus de date d'encan d'Immobilier Baron implique une analyse des revenus nets d'exploitation actuel et potentiel, une analyse des perspectives de loyer et des tendances démographiques de la région - tous des facteurs du prix de vente final, ainsi que du refinancement prévu du bâtiment pour l'acheteur final. Une visite de quelques appartements et des parties communes est également généralement acceptée par la plupart des vendeurs pour les acheteurs éprouvés qui ont une preuve d'acompte et/ou un historique indiscutable. Les acheteurs potentiels reçoivent souvent des indications verbales sur le prix (selon les instructions du Vendeur). Lorsque les offres arrivent, they are generally close together in price, giving the vendor the opportunity to have confirmed the market, as well as counter the offer that has the most favourable conditions. We generally present 5-10 offers during a bid process.
What if there are outliers?
Ces une ou deux offres qui se démarquent largement des autres en termes de prix ? Prudence et analyse approfondie sont nécessaires. Parfois, les acheteurs non sérieux sont faciles à identifier : c'est l'acheteur qui appelle et dit «Je n'ai pas le temps de voir le bâtiment, indiquez les attentes de prix du vendeur, 3 mois pour financer, et 3 autres mois pour conclure.». C'est un acheteur qui cherche à bloquer le bâtiment et à lever les fonds plus tard, et/ou à renégocier le prix après une visite/inspection du bâtiment (après que toutes les autres offres aient disparu).
Éléments à Considérer
Parfois, cependant, c'est plus subtil que cela. Voici quelques éléments que vous devriez prendre en compte lors de l'examen d'une valeur aberrante :
- Une date de clôture éloignée – cela devrait toujours être un signal d'alarme quant aux fonds disponibles et à l'intention de l'acheteur de renégocier le prix à l'avenir. Le temps est toujours contre les transactions et plus une transaction prend du temps à se conclure, moins elle est susceptible de se finaliser.
- Absence de condition de financement, pourtant l'acheteur refuse de fournir une preuve de fonds. – l'écart entre le financement et le prix d'achat s'est tellement creusé au cours des 2 dernières années environ, que les exigences d'apport personnel sont passées d'environ 30-35% à plus de 50%. Cela signifie que pour un prix d'achat de 6M$, l'acheteur devrait montrer un solde bancaire de 3M$.
- Une condition pour visiter TOUS les appartements en dehors de l'inspection – il n'y a aucune raison pour qu'un acheteur, après avoir effectué une première visite de 2-3 appartements, demande cela comme une inspection supplémentaire à la clause d'inspection. Cela signifie probablement que l'acheteur recherche des défauts qu'il peut souligner afin de renégocier le prix, même avant que son inspecteur certifié ne soit mandaté.
- Absence de clause stipulant que 'les délais sont de rigueur" – légalement, dans les offres sans cette condition, agir en dehors des délais spécifiés a parfois été jugé acceptable en cour. C'est pourquoi la clause "les délais sont de rigueur" pour la livraison du dépôt ou la preuve des fonds devient cruciale pour pouvoir passer à la prochaine offre si celle acceptée ne se concrétise pas.
- Refus de l'acheteur de fournir un dépôt – nous avons entendu un «you know who I am, so I’m not providing a deposit” une fois sur ce point. Le vendeur a décidé d'accepter cet argument malgré nos conseils. L'acheteur n'a finalement pas pu obtenir de financement car tous ses nombreux immeubles étaient à leur capacité maximale.
Être conscient
Soyez prudent vis-à-vis des acheteurs qui se démarquent si vous avez suivi un processus d'enchères adéquat. Le marché décide du prix en fonction de nombreux facteurs complexes, pas seulement des revenus nets et de l'emplacement, mais aussi de la confiance de l'acheteur, de la volonté des banques de financer, de la disponibilité de liquidités, voire de la situation politique actuelle. Si vous avez une négociation directe en cours, considérez-la sous un angle plus large que simplement juridique pour déterminer les véritables intentions de clôture. En général, lorsqu'un vendeur "améliore l'offre" avec des conditions appropriées et des délais dans une contre-offre, l'élément extérieur simplement "disparaît"."
Immobilier Baron se spécialise dans la mise en relation d'acheteurs et de vendeurs d'immeubles d'appartements. Ramona travaille en partenariat avec Mikael Kurkdjian et une équipe de professionnels de l'immobilier pour offrir les meilleurs services de courtage de type boutique dans le domaine des transactions d'appartements en Ontario et au Québec.