Le prêt disponible pour une propriété est fortement influencé par les taux d'intérêt : plus le taux est élevé, plus le montant du prêt est faible, et donc, plus l'acheteur doit fournir une mise de fonds importante pour conclure l'achat.
Avec la hausse significative et quasi instantanée des taux d'intérêt au début de l'année, nous avons observé deux changements majeurs et immédiats sur le marché des transactions.
Les conditions du marché ont changé rapidement.
Le premier concerne le fait que toute transaction d'immeuble à appartements nécessite une préparation.
Il est nécessaire de revoir et d'analyser les documents du vendeur, de préparer le matériel de marketing et, parfois en parallèle, de compléter l’évaluation environnementale (un délai de deux à trois mois), sans laquelle les banques ne prêteraient pas sur la propriété.
Ces éléments de diligence raisonnable combinés signifient que, pour le vendeur ayant décidé de mettre la propriété en vente à la fin de 2021, alors que les taux d'intérêt étaient au plus bas, la hausse soudaine est survenue pendant le processus de mise en marché et de commercialisation.
Cela a entraîné l'échec de certaines transactions, des acheteurs revenant sur leurs engagements conditionnels et/ou reconsidérant la valeur de l'actif.
Ainsi, de nombreuses propriétés mises en vente n'ont jamais été transigées et/ou sont actuellement toujours sur le marché à des prix réduits (pour certaines, il y a eu plusieurs réductions de prix).
Qui sont les « vrais » vendeurs ?
Le deuxième changement sur le marché est l'identification immédiate des « vrais » vendeurs par rapport aux propriétaires qui, autrement, auraient vendu, mais n'y sont pas obligés.
Les « vrais » vendeurs sont des propriétaires qui souhaitent ou doivent vendre leur actif à un moment précis (dans l'année civile). Cela peut être dû à une variété de situations :
– dissolutions de partenariats ;
– manque d'intérêt ou incapacité à continuer de gérer l'actif ;
– dynamiques familiales en évolution (de nombreux immeubles locatifs sont détenus et gérés sous des structures de propriété familiale privée) ; ou
– incapacité financière à faire face à la hausse des paiements hypothécaires (pour les prêts arrivés à échéance pendant la flambée des taux d'intérêt) et aux coûts d'entretien de l'immeuble.
Les transactions que nous voyons se conclure en 2022 impliquent des vendeurs qui comprennent que ni le vendeur ni le courtier ne déterminent le prix – celui-ci est fixé par le marché.
Le marché est toujours influencé par des dynamiques bien plus importantes que l'intérêt des acheteurs à posséder des propriétés d'investissement.
L'avenir prévisible
Nous croyons que le marché actuel est là pour durer, avec des taux d'intérêt au même niveau qu'en 2008.
La Réserve fédérale américaine a clairement indiqué son intention de continuer à lutter contre l'inflation en maintenant les taux d'intérêt à ces niveaux ou à des niveaux encore plus élevés. Les autres banques centrales doivent suivre l'exemple des États-Unis en maintenant leurs taux à des niveaux similaires afin d'éviter des dévaluations monétaires.
Cela signifie que les taux d'intérêt exceptionnellement bas de la période pandémique que nous avons connus ces dernières années appartiennent désormais au passé, et que nous sommes maintenant dans une « nouvelle normalité ».
Les vendeurs et les acheteurs doivent s'habituer à ces taux d'intérêt et se concentrer sur l'augmentation de la valeur des propriétés en offrant davantage de services aux locataires, en augmentant les loyers et en réduisant les dépenses existantes.
Nous restons disponibles pour vous conseiller sur ces stratégies.
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