514-932-9000 | 416-637-6007
Agence immobilière spécialisée en immeubles à revenus
Unités résidentielles: 36
Étages: 3
Prix demandé: 6 100 000,00 $
Revenus brut: 409 647,00 $
Revenus nets: 307 288,00 $
Taux de capitalisation: 5.04%
Chauffage: Électrique (payé par le locataire)
Eau chaude: Électrique (payé par le locataire)
Terrain: 2 737,60 m² (29 467,28 pi²)
Stationnement: Aucun

Merveilleusement bien rénové, cet édifice unique comporte des suites, un terrain et des espaces communs dignes d’un édifice à condos. La liste des rénovations récentes est longue. Les portes, les cadres, les fenêtres et les balcons ont été remplacés ; les aires communes ont été rénovées, repeintes et nettoyées ; la façade a été modernisée avec de la pierre et de l’aluminium et tous les panneaux ont été remplacés par des panneaux de protection. Chaque appartement a été rénové et dispose de comptoirs à surface solide, d'une cuisinière en acier inoxydable, d'un réfrigérateur, d'un lave-vaisselle et d'un four micro-ondes intégré. Chaque unité contient une laveuse et une sécheuse à même celle-ci. Plusieurs unités ont 1 1/2 salle de bain (une salle de bain + une salle d'eau).

Prise de valeur à anticiper en continuant simplement d’augmenter les loyers à mesure que les locataires déménagent. Actuellement, le loyer moyen par unité n’est que de 978 $ / mois. Ceci correspond à une hausse de plus de 20% du loyer brut (pour plus de détails, voir l’analyse du rôle des loyers à la page 8). Cette région de Saint-Laurent a connu une excellente croissance démographique estimée à 4,2% de 2013 à 2018 et une croissance prévue de 2,9% de 2018 à 2023. L’âge médian est de 43,3 ans. Le revenu moyen des ménages est exceptionnel soit de 107 838$ (Source : Tetrad, rayon de 1 km).

Emplacement hautement accessible. 10 minutes à pied de la station de métro Du Collège. À quelques pas du Cégep Saint-Laurent et du collège Vanier. Les routes d’autobus 124 et 128 desservent le bâtiment donnant un accès direct aux stations de métro Du Collège, Côte Vertu, Plamondon, Côte-Sainte-Catherine et Vendôme (site du Super Hôpital Glen). Ce bâtiment n’a pas de dette ; ce qui permet à l’acheteur de contracter de nouvelles dettes à des taux avantageux.

Unités résidentielles: 36
Étages: 3
Prix demandé: 5 250 000,00 $
Revenus brut: 352 284,00 $
Revenus nets: 243 927,00 $
Taux de capitalisation: 4.65%
Chauffage: Électrique (payé par le locataire)
Eau chaude: Électrique (payé par le locataire)
Terrain: 2 949,20 m² (31 744,92 pi²)
Stationnement: 4 extérieur

Cette propriété exceptionnelle située à Saint-Laurent offre une diversité d'unités idéale. Il y a trente-deux 5 1/2 et quatre 4 1/2. Situé dans un emplacement idéal, l’édifice se situe à 10 minutes à pied de la station de métro du Collège et à distance de marche du Cégep de Saint-Laurent et du collège Vanier. Les routes 124 et 128 d’autobus s'arrêtent directement devant l'immeuble ; ce qui permet un accès direct aux stations Du Collège, Côte Vertu, Plamondon, Côte-Sainte-Catherine et Vendôme (site du Super Hôpital Glen). Il y a actuellement un excellent prêt en place à un taux de 2,22%. L’amortissement de ce dernier est étalé sur 30 ans et arrivera à échéance en date du 04/2020 (détails à la p.5).

Quatre places de stationnement extérieures sont disponibles. Trois sont mises à la disposition des locataires et l’une d’elles est actuellement utilisée par le propriétaire. La location de ces places constitue une source de revenus supplémentaire. 90%des unités ont un branchement pour accueillir laveuses et sécheuses à même les suites ; ce qui attire une clientèle plus fortunée. Les suites disposent de plusieurs grandes fenêtres (ce qui rend ces unités très lumineuses). L’ensemble des suites sont situées au coin de l’édifice ; ce qui permet à ces unités de bénéficier d'une exposition exceptionnelle au soleil. 67% des logements ont été rénovés au cours des trois dernières années. Le reste offre des avantages supplémentaires en termes de loyers (ces suites se louent 57 dollars de plus par mois en moyenne pour les 5 ½.) Il y a également un potentiel de hausse supplémentaire si les cuisines (qui ne sont plus au goût du jour) étaient mises à jour.

Les principales améliorations ont été réalisées au cours des dernières années. 28 des 36 réservoirs d'eau chaude ont été remplacés (40 gallons). Tous les toits ont été remplacés en 2013 (reçu et garantie disponibles). Toutes les unités ont des disjoncteurs électriques de 100 ampères. La façade en vinyle du 160 Carré Benoit a été mise à jour. Quatre portes d'entrée ont été changées. Les revêtements de sol sont en bois dur aux étages deux et trois et ceux des unités au rez-de-chaussée sont en céramique ; à l'exception d'une unité où il y a du plancher flottant / en vinyle. Plancher en céramique dans les salles de bains et les cuisines.

Ce bâtiment offre un potentiel d’amélioration des loyers une fois acquis. Actuellement, le loyer unitaire moyen est de seulement 813 $ / mois ; ce qui indique potentiellement plus de 17% de hausse brute des loyers. Cette région de Saint-Laurent a connu une croissance démographique constante, estimée à 3,0% pour la période de 2013 à 2018 et une croissance prévue de 2,7% pour la période de 2018 à 2023. L’âge médian est de 43,7 ans. Le revenu moyen des ménages est de 114 182 $ (Source: Tetrad, sur un rayon de 1KM); ce qui est considéré comme étant exceptionnel !

Unités résidentielles: 24
Étages: 3
Prix demandé: 2 975 000,00 $
Revenus brut: 181 008,00 $
Revenus nets: 99 833,00 $
Taux de capitalisation: 3.36%
Chauffage: Électrique (payé par le locataire)
Eau chaude: Électrique (payé par le locataire)
Terrain: 591,90 m² (6 371,15 pi²)
Stationnement: Aucun

Avantageusement situé dans Ville-Marie, à seulement un pâté de maisons de la station de métro Beaudry, cet édifice classique se caractérise par la taille de ses suites, de la belle disposition des unités, de l’absence de suite au sous-sol et de ses plafonds de 10 pieds. Le même groupe de propriétaires détient la propriété depuis plus de 20 ans et l’a bien entretenue au cours de ces années.

Il y a une possibilité considérable d’augmentation des loyers à réaliser une fois la reprise des unités. L'examen du profil pro forma actuel avec les loyers et les dépenses en place, par rapport aux loyers et dépenses potentiels de l'immeuble, indique une hausse d'environ 73% du résultat net d’exploitation. Le loyer moyen des logements n’est que de 629 dollars, alors que notre estimation des loyers du marché est d’au moins 875 dollars. L’électricité, l’eau et le chauffage sont comptés pour chaque locataire. La facture d'assurance dépasse les taux du marché, offrant une possibilité immédiate de réduction les dépenses en obtenant une nouvelle police. Les panneaux électriques sont tous constitués de disjoncteurs. Le vide sanitaire a une hauteur suffisante pour la maintenance (dégagement d'environ 68 pouces). Les réservoirs d'eau chaude sont situés dans ce vide sanitaire.

Cet emplacement se mérite un Walk Score presque parfait de 98 (Source Walkscore.com), à seulement un pâté de maisons (à 2 minutes à pied) de la gare Beaudry. De nombreuses routes d’autobus desservent également le bâtiment. La zone a connu une croissance démographique supérieure à la normale soit de 5,9% de 2013 à 2018 et une croissance démographique prévue de 5,9% estimée entre 2018 et 2023. L'âge médian de cette région de Ville-Marie est de 37,8 ans et le revenu moyen des ménages est de 63 280,22 $ (Source Tetrad, rayon de 1 km) ; ce qui est élevé.

Unités résidentielles: 15
Étages: 3
Prix demandé: 1 999 000,00 $
Revenus brut: 127 008,00 $
Revenus nets: 88 113,00 $
Taux de capitalisation: 4.41%
Chauffage: Électrique (payé par le locataire)
Eau chaude: Électrique (payé par le locataire)
Terrain: 786,90 m² (8 470,12 pi²)
Stationnement: Aucun

Cet immeuble est avantageusement situé dans Côte-des-Neiges. À proximité du métro Plamondon, de l’Université de Montréal, du HEC Montréal, d’un Wal-Mart, et d’un Triangle, ce dernier est desservi par de nombreux trajets d’autobus.

Le prix des loyers du marché est exceptionnel dans ce sous-marché. La SCHL ne déclare que 2,0% d’inoccupation en date d’octobre 2018. Les loyers moyens sont 30% plus élevés par rapport aux loyers actuels. Le loyer moyen dans l’édifice est de 707$. De son côté, la SCHL estime qu’en octobre 2018, ces mêmes unités devraient en moyenne se lour à au moins 917 $. L’électricité, l'eau et le chauffage sont tous comptabilisés pour chaque locataire (sauf pour un 2 ½).

Le toit a été remplacé en 2017 et est garanti pour 15 ans. La maçonnerie du mur de la façade avant et arrière a été rejointoyée en 2018. Les panneaux électriques fonctionnent grâce à un système de disjoncteurs. Les réservoirs d'eau chaude sont achetés. Seules trois unités sont au sous-sol, tout comme la salle de lavage et l’atelier /stockage. Le drain a été remplacé au sous-sol du 4400 Ave Barclay.

Le quartier immédiat a connu une forte croissance démographique de 3,7% entre 2013 et 2018. On y prévoit une croissance démographique de 1,9% estimée entre 2018 et 2023. Cette région de Côte-des-Neiges a un âge médian de 35,4 ans et un fort revenu moyen des ménages de 53 753 $.(Source tétrade, rayon de 1 km
)

Unités résidentielles: 106
Étages: 3
Prix demandé: 0,00 $
Revenus brut: 892 984,00 $
Revenus nets: 571 791,00 $
Taux de capitalisation: 0%
Chauffage: Gaz
Eau chaude: Gaz
Terrain: 5 756 m² (61 954 pi²)
Stationnement: 51 intérieur, 54 extérieur

Grâce à ses 106 unités réparties dans trois immeubles et à ses mêmes propriétaires depuis 1985, cet actif offre une opportunité exceptionnelle, tant par son ampleur que par son potentiel locatif. Bâtis sur un terrain à LaSalle pouvant s’apparenter à un parc, les bâtiments ont fait l’objet d’énormes dépenses en immobilisations au fil des ans et constituent une occasion idéale d’améliorer considérablement les revenus une fois le nouveau gestionnaire en place. On y compte un nombre important de places de stationnement soit 51 places intérieures et 54 places extérieures.

Les immeubles offrent une diversité d'unités soit 16 4½, 74 3½ (dont 16 sont très grands), 2 2½ et 14 1½. Cette diversité correspond bien à la demande de logements locatifs dans cette partie de la ville. L’examen du tableau actuel des loyers (p. 8) révèle une hausse potentielle de 47% des loyers une fois l’actif acheté (le loyer moyen n’atteignant que 630 $ par mois). Les loyers du marché pour chaque type de logement sont les suivants : Les logements 4½ ont un potentiel de 950 $ (moyenne actuelle dans le bâtiment de 699 $). Les logements 3 ½ (très grands) ont un potentiel de 900 $ (moyenne actuelle dans le bâtiment de 682 $). Les logements 3 ½ ont un potentiel de 875 $ (moyenne actuelle dans le bâtiment de 629 $).

Au cours des dernières années, des améliorations ont été apportées aux principaux capitaux afin de les moderniser. Notamment, on compte le remplacement de 104 portes, 248 fenêtres, 75 balcons, 75 salles de bain, 6 fournaises, 3 portes de garage et 106 panneaux de disjoncteur. Les toits des trois bâtiments ont été remplacés et la maçonnerie a été rejointoyée. Finalement, l'asphalte a été remplacé tout comme le système de sécurité de chaque bâtiment.

Bien situés, les édifices se trouvent à quelques pas du parc René Lévesque, ainsi que de nombreux autres parcs plus petits. On y calcule un Bike Score exceptionnel de 93 et un Walk Score de 54,1 (Source: Walkscore.com) L'emplacement immédiat a également connu une croissance démographique de 15,1% entre 2013 et 2018. D’ailleurs, on y prévoit une croissance démographique de 14,5%entre 2018 et 2023 (Source: Tetrad, sur un rayon de 2 KM). Ces dernières années, LaSalle a connu une croissance importante grâce à des projets de location et de copropriété dans l’arrondissement. Cela a contribué à une hausse des loyers. Les immeubles sont situés à seulement 10 minutes à pied ou 2 minutes en voiture de la gare LaSalle. De plus, ils sont près du Collège Sainte-Anne, de l'hôtel de ville de LaSalle et de nombreux commerces de quartier. Les routes d’autobus 495 et 110 desservent les bâtiments. Cela étant dit, il y a également un grand stationnement sur place. L'âge médian de la région de LaSalle est de 39,5 ans et le revenu moyen des ménages est de 62 324 $, ce qui est élevé. (Source: Tetrad, sur un rayon de 2 KM).

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