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Peu glorieux mais vital: les vérifications nécessaires de l’appartement

L’excitation et le stress des négociations ont atteint leur sommet alors que les négociations initiales se concluent pour l’acquisition de votre appartement. Maintenant, la réalité des vérifications nécessaires se pointe à l’horizon.

Les vérifications nécessaires sont une partie peu glamour mais essentielle de tout accord. À première vue, cela implique la révision minutieuse d’une quantité innombrable de documentation. Mais, lorsque bien fait, il est important de discuter avec un large éventail d’employés, de vendeurs, de prêteurs, d’agents du gouvernement et avec le propriétaire actuel. Ce sont des parties avec lesquelles vous devez travailler avec soin ; en espérant qu’ils seront honnêtes et ouverts avec vous.

Malheureusement, il est peut-être préférable de faire les vérifications nécessaires si vous croyez que le vendeur essaie de vous cacher quelque chose. Ce niveau de prudence est nécessaire, car même si l’engouement est à son maximum lorsqu’on passe par le processus d’offre, un acheteur prudent devrait toujours avoir à l’esprit la possibilité de se retirer du processus s’il est confronté à une réalité qui l’empêcherait d’acheter.

Pour cette raison, il est sage d’effectuer les vérifications nécessaires afin de connaitre les réponses aux questions suivantes:

  1. Quels faits physiques m’empêcheraient de conclure cette affaire ?
  2. Quelle différence entre le résultat opérationnel net projeté et réel me ferait partir ?
  3. En quoi mon coût d’exploitation diffèrerait-il de l’existant en fonction de mon modèle opérationnel ?

En gardant ces questions en tête et vos réponses à l’esprit, vous vous aiderez à tracer une ligne de démarcation si des problèmes surviennent. Vous éviterez ainsi qu’une erreur couteuse ne soit commise.

En tant qu’acheteur, vous devez demander des informations lorsque celles-ci ne sont pas partagées volontairement. Le vendeur ne vous remettra pas une liste de problèmes ! Il est de votre travail de la trouver.

Dans le cas d’une transaction multi résidentielle, les biens que vous achetez sont loués par des personnes régies par la Loi sur la location à usage d’habitation. Cela crée une barrière dans votre processus de vérification. Dans un monde idéal, vous auriez libre accès à chaque appartement et à la possibilité de parler avec chaque locataire. Toutefois, dans la réalité, vous devez être sélectif dans le choix du locataire à interroger et des unités à inspecter.

Vous pouvez toutefois demander les dossiers de plainte des locataires. De cette façon, vous pouvez sélectionner les locataires «problématiques» de cette liste et en faire vos choix d’entrevue pour obtenir une image plus fidèle du bâtiment du point de vue des locataires. Ne comptez pas sur le propriétaire pour vous fournir des exemples de locataires ou de suites, car inévitablement il ou elle ne vous présentera que la meilleure image possible.

Une autre stratégie qui est sous-utilisée lors du processus de vérification lors de l’acquisition d’appartements est l’analyse de la permanence. Trop souvent, lorsqu’un acheteur vérifie les loyers lors de sa vérification, il peut voir les loyers payés, le nom du locataire, etc. Toutefois, il manque un point essentiel : la date d’emménagement. Cela ne doit pas être négligé, car même si vous pouvez acheter dans l’espoir d’augmenter les loyers, si le chiffre d’affaires est faible, cela peut mener à la perte de votre stratégie.

Nous vous avons présenté que quelques approches au processus de vérification d’appartements. Le défi et la complexité du sujet restent sans aucun doute difficiles à illustrer dans un cours texte. Heureusement, il existe de nombreux outils utiles pouvant vous aider à compléter ce processus lors de chaque acquisition. Des livres tels que « The Due Diligence Handbook for Commercial Real Estate: A Proven System to Save Time, Money, and Create Value When Buying Commercial Real Estate » sont des outils précieux que chaque acheteur (et vendeur) devrait avoir sur son bureau.

Même si les problèmes rencontrés au cours du processus ne sont pas résolus par le vendeur, leur découverte lui apportera des arguments de négociation supplémentaire lors de la clôture. Avec un processus et un état d’esprit axés sur le succès, les vérifications nécessaires peuvent se dérouler sans pépins et empêcheront que des étapes ne soient négligées et que des erreurs couteuses ne soient commises.

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