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Financement de bâtiments multifamiliaux

Le financement est essentiel lors de transactions immobilières. Que ce soit avec un immeuble de 10 unités ou un portefeuille de 1 000 unités, les investisseurs veulent un effet de levier financier positif. Parallèlement, les prêteurs (y compris la SCHL) ont hâte de financer plus d’acquisitions, mais seulement à leurs propres conditions. Alors que l’acheteur voudrait mettre le moins d’argent possible, peu de prêteurs l’accepteront. Trouver un juste milieu entre ces deux perspectives indiquera quel pourcentage l’acheteur aura besoin d’investir.

Trop souvent, les investisseurs font des erreurs lors de l’estimation de l’acompte nécessaire pour une acquisition. La raison pour ces erreurs est simple : l’acompte nécessaire est une cible mouvante pour chaque prêteur impliquant de nombreuses variables. Ceux-ci comprennent : le coût des fonds pour le prêteur, le revenu d’exploitation net stabilisé de l’actif, les dépenses en immobilisations nécessaires, etc. Finalement, les loyers en place sont-ils réels ou doivent-ils être normalisés ?

Il existe de nombreux outils financiers pour analyser un prêt éventuel, mais l’utilisation d’un exemple peut aider à illustrer le processus d’analyse. Cet exemple suppose que l’emprunteur emprunte à un prêt assuré par la SCHL.

Détails :

  • 30 unités de construction
  • Prix d’achat: 5 000 000 $
  • Revenu brut en place: 300 000 $
  • Bénéfice net d’exploitation réel (revenu d’exploitation net stabilisé avec des coûts accessoires qui peuvent ne pas être inclus dans le pro forma du courtier, comme les postes vacants et les créances irrécouvrables, frais de gestion immobilière, réparations et entretien, etc.): 200 000 $.
  • Il n’y a pas de dépenses en immobilisations importantes nécessaires à court terme (la propriété est en bon état)
  • Coût des fonds pour le prêteur: 2,0%
  • Amortissement: 25 ans
  • Taux d’intérêt: 3,15%
  • Ratio de couverture de la dette (Résultat opérationnel net / service de la dette): 1.3 (Étant une société d’État, la SCHL a des paramètres de prêt prudents)

Avec ces variables, quel est le montant du prêt susceptible d’être accordé pour cet actif ?

Dans cet exemple, le service de la dette totale autorisée (intérêt et paiement principal) serait de 153 846 $ par année (1,3 DCR) ou de 12 820 $ par mois. Compte tenu du taux et de l’amortissement, cela limite le montant maximal du prêt à 2 665 416 $. Ce prêt peut être un peu moins élevé, selon les frais de la SCHL qui s’ajoutent à ce dernier ; ce qui peut représenter 2,5% du montant du prêt et parfois plus.

Alors, dans cet exemple où le prix d’achat est de 5 000 000 $, l’acompte nécessaire serait la différence entre le montant du prêt de 2 665 416 $ et le prix d’achat soit : 2 334 584 $. Cela équivaut à un acompte de 47%.

Cependant, ce n’est qu’une analyse initiale faite à l’aide de quelques détails de base. Si la propriété et l’emprunteur sont admissibles, l’amortissement peut être porté à 30 ans ou plus, et le montant du prêt pourrait être plus élevé soit : 2 990 982 $. Ceci est une augmentation significative du montant du prêt (12% emprunté en plus) et une réduction de l’acompte nécessaire à 40%. Cependant, tous les actifs ne seront pas admissibles à un amortissement de 30 ans et il est préférable d’obtenir cette approbation auprès du prêteur avant le processus d’offre afin de s’assurer qu’il n’y aura pas d’erreurs ou de retards supplémentaires après qu’une offre ait été acceptée.

Il est clair que le financement des actifs multifamiliaux est important et influe directement sur le prix réaliste d’un actif au point de vente et mérite une discussion minutieuse avec votre courtier immobilier et hypothécaire.

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