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Qu’est-ce que vous devez savoir à propos des investisseurs étrangers dans le marché immobilier de Montréal ?

Il y a eu beaucoup de discussions au sujet de la présence d’investisseurs étrangers sur le marché immobilier canadien au cours des dernières années, mais ont-ils réellement un impact sur le marché immobilier à Montréal? Le mois dernier, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a publié un nouveau rapport sur l’impact des investisseurs étrangers sur le marché immobilier de la région métropolitaine de Montréal. Voici les principales informations révélées par ce rapport que toute personne impliquée dans le marché immobilier de Montréal devrait connaître. Conclusions du rapport Le rapport de la SCHL a constaté que par rapport au reste du pays, la présence d’investisseurs étrangers sur le marché immobilier de Montréal est faible. Ces résultats, qui ont été pris en charge par de nombreux chefs de l’industrie, ont été compilés en utilisant l’évaluation foncière et les données d’enregistrement des terrains, ainsi que les rapports précédents de la SCHL sur les investissements étrangers. Répartition des investissements étrangers Selon la SCHL, la majorité des investisseurs étrangers achètent des condominiums. Les condos, en particulier ceux qui sont situés au centre-ville de Montréal, représentent 73% des achats immobiliers effectués par des individus dont la résidence principale est à l’extérieur du Canada. Cependant, seulement 1% des condos dans la région métropolitaine de Montréal sont détenus par les acheteurs internationaux. Les investisseurs étrangers peuvent payer jusqu’à 10% de plus en moyenne pour un condo dans la région de Montréal. Les investisseurs étrangers peuvent affecter légèrement les prix des condos et des maisons de luxe, mais les prix des immeubles et des propriétés multifamiliales à Montréal sont restés largement inaffectés par les investisseurs étrangers. Qu’est-ce que cela signifie pour les résidents locaux ? Le manque relatif des investisseurs étrangers signifie que leur présence sur le marché de l’immobilier ne présente pas un risque pour les investisseurs locaux. Ce sont de bonnes nouvelles pour les résidents locaux intéressés par l’achat ou la vente de propriétés : il est encore possible de trouver des bâtiments multifamiliaux abordables à Montréal sans la concurrence des acheteurs internationaux. Parce que les investisseurs étrangers sont plus préoccupés par les maisons de luxe et le marché du condo, il n’y a jamais eu un meilleur moment pour les résidents locaux à investir dans les propriétés multifamiliales, qui restent relativement inaffectées par les concurrents étrangers. Ce n’est pas le cas dans d’autres villes canadiennes comme Toronto et Vancouver, où le taux des investisseurs étrangers n’a cessé d’augmenter dans tous les marchés de l’immobilier au cours des dernières années. Actuellement, c’est un bon moment pour entrer dans le marché immobilier à Montréal, en particulier dans le secteur des unités multifamiliales. Contactez-nous chez Immobilier Baron si vous cherchez à acheter ou vendre un immeuble à revenus à Montréal.

La levée de capitaux, un moyen plus facile

La levée de capitaux est une tâche ardue mais nécessaire pour tous les investisseurs qui doivent amasser des fonds pour une nouvelle acquisition d’immeubles d’appartements. Une façon intelligente de lever des capitaux sans avoir à compter sur des partenaires est de payer l’hypothèque sur votre maison existante. En suivant les conseils ci-dessous, vous pourriez réussir à lever des capitaux pour votre prochain achat.


En 2013, La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a indiqué que 68% des propriétaires récents pensent qu’ils pourraient rembourser leur prêt hypothécaire en avance sur leur calendrier d’amortissement – qui se révèle à être un excellent investissement, car cette même maison peut être mise à profit par la suite pour l’achat un autre bâtiment. Nous allons examiner quelques-unes des meilleures mesures à mettre en place pour atteindre cet objectif.


Accélérez vos paiements


Plutôt que de suivre votre calendrier d’amortissement et payer sur une base mensuelle ou 12 fois par an, vous pouvez effectuer des paiements hypothécaires bihebdomadaires (toutes les deux semaines) à la place – ce qui est un peu plus que le double du montant initial.


L’augmentation de votre fréquence de paiement peut éliminer 2-3 ans sur votre prêt hypothécaire en fonction de son montant et de votre taux d’intérêt. Ceci est une excellente façon d’économiser sur les frais d’intérêt.


Arrondissez vos paiements hypothécaires


Exemple:


Supposons que vous décidez d’accélérer vos paiements en suivant un calendrier de paiement bimensuel. Si vos versements bimensuels sont par exemple 654 $ – arrondissez à la centaine la plus proche : 700 $.


Le supplément de 46 $ ne nuira pas à votre budget mensuel – au moins le sacrifice en vaudra la peine quand vous serez en mesure d’éliminer 2-3 ans supplémentaires de votre calendrier d’amortissement déjà raccourci car vous avez choisi de payer à toutes les deux semaines. (NB: La période de temps que vous pouvez raccourcir dépend toujours du coût de votre prêt hypothécaire et le taux d’intérêt).


Rappelez-vous que le calendrier d’amortissement peut varier de 15-25 ans – un raccourci de 6 ans est une quantité importante de temps!


Autres idées


Évitez les dépenses importantes au cours de cette période – elles mettront l’attention sur votre hypothèque.


Les héritages, les chèques d’anniversaire, ou les augmentations de salaire – versez-les vers votre prêt hypothécaire.


Vous en profiterez dans le long terme (vérifier avec votre prêteur – certaines banques ont des règles sur le montant que vous pouvez payer à l’avance chaque année).


N’oubliez pas les paiements automatiques – soyez conscient de l’argent que vous mettez vers votre hypothèque.


Mettez en place un paiement annuel au-dessus de vos paiements réguliers bihebdomadaires.


Si vous suivez ces conseils, vous serez sur la route de rembourser votre prêt hypothécaire bien avant votre calendrier d’amortissement. Ceci vous aidera à utiliser l’équité accumulée dans la maison pour refinancer et ensuite acheter un immeuble – et utiliser le produit de ce refinancement comme dépôt sur l’achat de l’immeuble.


Découvrez nos ventes récentes – et bonne chance avec votre hypothèque!

   

Eh bien, je peux perdre de l’argent

L’investissement dans l’immobilier offre une occasion de faire de l’argent si les bonnes décisions sont prises, au moment opportun. Mais il y a toujours deux côtés à une médaille. On peut perdre de l’argent presque aussi facilement qu’on peut en gagner.


Dans son ouvrage Le cygne noir, Nassim Taleb aborde le concept de perte d’argent. Il commence par une phrase simple, mais mémorable : « Eh bien, je peux perdre de l’argent. » Cette affirmation s’applique à plusieurs facettes de notre vie quotidienne, en particulier dans les situations qui comporte une forme de risque.


Taleb écrit que « [l]a déclaration selon laquelle : “Eh bien, je peux perdre de l’argent” n’est pas une information à moins de pouvoir relier une quantité à cette perte ». C’est vrai, puisqu’il est souvent difficile de prédire le rendement futur d’un investissement. Si vous investissez dans une entreprise ou en êtes propriétaire, vous savez qu’il y a un risque de devoir fermer boutique en moins d’un an.


L’immobilier est une forme d’investissement entièrement différente. En effet, la plupart des investisseurs la préfère aux autres types, car, contrairement aux actions et aux obligations, il s’agit d’un objet tangible. Toutefois, il ne protège pas l’investisseur contre toute perte. Même si vous choisissez un quartier branché émergeant à forte croissance démographique, il est possible que vous subissiez des pertes pendant un certain temps avant de tirer des profits de votre acquisition. Les investisseurs immobiliers sous-estiment parfois le coût des rénovations ou la vitesse à laquelle ils arriveront à louer leurs logements vacants, et n’atteindront pas les objectifs de flux de trésorerie qu’ils se sont fixés pour cette raison.


L’inflation et la dépréciation des actifs, par exemple, constituent également des causes de perte pour les acheteurs. Cependant, s’ils parviennent à maintenir et à gérer leurs biens de façon appropriée pendant la période de détention, la valeur de la propriété finira par augmenter.


L’entretien et la gestion font partie intégrante du fait d’être propriétaire, au même titre que les relations avec les locataires et la perception des loyers. Si une propriété est bien entretenue, elle sera plus susceptible d’attirer des locataires, ce qui permet au propriétaire de générer des flux de trésorerie et, avec le temps, d’obtenir des gains en capitaux.

Comprendre les pourcentages

En 2013, les prêteurs ont haussé les coûts d’emprunt, ce qui a entraîné d’importants changements dans les activités de prêts de nos inscriptions des immeubles d’habitation. Au début de 2013, lorsque les prêts sur cinq ans assurés par la SCHL tournaient autour de 2.5 à 2.6%, les taux de capitalisation les plus concurrentiels que nous avions observés s’établissaient à 5.75%, si la propriété était bien entretenue et bien située, et qu’elle permettait d’obtenir des loyers supérieurs au marché.


Cependant, la situation a bien changé à l’été et à l’automne 2013, et nous sommes actuellement témoins des conséquences. Même si les taux d’intérêt ont légèrement augmenté, les taux de capitalisation utilisés par les prêteurs pour les prêts assurés par la SCHL sont passés à 6.25%. Cette augmentation de 8.7% a entraîné une baisse de 8% de la somme réelle du prêt.


Ainsi, les prêts obtenus par les acheteurs pour la même propriété, pour les mêmes montants qu’au début de 2013, ont diminué de 8 %, même si nous n’avons pas observé de diminution des prix moyens sur le marché. Par conséquent, les acheteurs doivent verser une mise de fonds pour un immeuble résidentiel plus élevée aujourd’hui qu’au début de 2013.


Voici une ventilation des chiffres pour illustrer nos propos.


Début 2013
Revenu net = 100,000$
Taux de capitalisation = 5.75%
Évaluation de la banque = Prêt de 1,739,130$ = 85% = 1,478,260$


2014
Revenu net = 100,000$
Taux de capitalisation après une hausse de 8.7% = 6.25%
Évaluation de la banque = Prêt de 1,600,000$ = 85% = 1,360,000$ (baisse de 8% du prêt pour la même propriété)

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